Договор залога недвижимого имущества

Документ обновлен: 10/22/2020

      По Договору залога недвижимого имущества залогодатель передает в залог залогодержателю любое, не изъятое из оборота недвижимое  имущество, то есть имущество которое может быть свободно реализовано на рынке, и любые имущественные права на недвижимое имущество, а залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченному залогом обязательству.

      Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ­ ­

      Данный договор не применяется при залоге  земельных участков. Для договора залога земельного участка применяется иная форма договора -Договор залога (договор ипотеки) земельного участка, которая  также представлена на нашем сайте.

      В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить денежное удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем  его судебной или внесудебной реализации. ­ ­

      Преимуществами для залогодержателя в таком случае будет являться следующее:

      • Защита своих интересов в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства;
      • Простой порядок оформления договора;
      •  Регистрация договора залога позволит контролировать предмет залога и дает гарантию, что предмет залога не будет заложен дважды;
      • Возможность определять стоимость имущества самостоятельно.

      Если имущество приобретено залогодателем во время нахождения его в браке, то для надлежащего оформления договора залога необходимо предоставить согласие супруга залогодателя на передачу имущества в залог. В противном случае существует риск оспаривания договора залога супругом залогодателя и признания его недействительным. Согласие супруга должно быть предоставлено отдельным документом, подписанным самим супругом и заверенным нотариусом. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.

      Договор залога должен быть заключен в письменном виде  и в обязательном порядке должен содержать сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве (его существе, размере, сроке исполнения), а также информацию о самом предмете залога и его оценке. Отсутствие в договоре  существенных условий делает такой договор не заключенным .

      При этом, стороны могут указать в договоре несколько оценок для различных целей, например:

      • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
      • оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
      • залоговую оценку. 

      Ключевое значение для договора залога будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В договоре должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки. В случае если предметом договора залога является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей договора признается оценка рыночной стоимости. 

      ­ ­

      Регистрация договора залога недвижимого имущества  носит обязательный характер и осуществляется Уполномоченным органом путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном  Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В силу Федерального закона «Об ипотеке (залога недвижимости)» нотариальное удостоверение договора залога недвижимого имущества является правом, но не обязанностью сторон договора. ­ ­

      Представленный Договор залога недвижимого имущества регулирует лишь те отношения, в которых Залогодатель является Должником по основному обязательству, которое обеспечивается залогом, а также если владеет передаваемым в залог имуществом на праве собственности. В случае, если Залогодатель предоставляет залог в обеспечение исполнения обязательства другого лица либо владеет передаваемым в залог имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, следует применять соответствующие формы Договора залога.

      Правовое регулирование договора залога недвижимого имущества осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (ст. 334–358.18).