Договор залога земельного участка

Документ обновлен: 9/23/2020

      По Договору залога земельного участка залогодатель передает в залог залогодержателю земельный участок или права аренды на земельный участок, находящийся в частной или государственной или муниципальной собственности,а залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченному залогом обязательству.

      В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить денежное удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем  его судебной или внесудебной реализации. ­ ­

      Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью.

      Не разрешается ипотека:

      • земель, когда они являются государственной или муниципальной собственностью, а собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Поэтому при залоге такого объекта недвижимого имущества залогодержатель может столкнуться с очевидной проблемой, поскольку ипотека здания без залога прав на землю под ним невозможна . Вместе с тем права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника .
      •  сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
      • полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
      •  части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

      На заложенном участке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя строить здания или сооружения в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти объекты залог не распространяется, и залогодатель вправе распоряжаться ими.

      В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной с соблюдением закрепленных в ней условий.

      При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.

      Не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены. К нему обязательно приложение - копия плана участка, полученная в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

      Если договор не устанавливает иное, право залога земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения. В этом случае при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на находящиеся на нем здания и сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением.

      На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе возводить в установленном порядке здания и сооружения. Исключения предусмотрены только для случаев, когда права залогодержателя удостоверены закладной. Требовать распространения ипотеки на возводимые залогодателем земельного участка здания и сооружения залогодержатель по общему правилу вправе, только если их возведение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.

      Договор залога должен быть заключен в письменном виде  и в обязательном порядке должен содержать сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве (его существе, размере, сроке исполнения), а также информацию о самом предмете залога и его оценке. Отсутствие в договоре  существенных условий делает такой договор не заключенным .

      При этом, стороны могут указать в договоре несколько оценок для различных целей, например:

      • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
      • оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
      • залоговую оценку. 

      Ключевое значение для договора залога будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В договоре должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки. 

      Регистрация договора залога земельного участка  носит обязательный характер и осуществляется Уполномоченным органом путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном  Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В силу Федерального закона «Об ипотеке (залога недвижимости)» нотариальное удостоверение договора залога земельного участка является правом, но не обязанностью сторон договора.

      Представленный Договор залога земельного участка регулирует лишь те отношения, в которых Залогодатель является Должником по основному обязательству, которое обеспечивается залогом, а также если владеет передаваемым в залог имуществом на праве собственности. В случае, если Залогодатель предоставляет залог в обеспечение исполнения обязательства другого лица либо владеет передаваемым в залог имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, следует применять соответствующие формы Договора залога.

      Правовое регулирование договора залога земельного участка осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом общих норм Гражданского  кодекса  Российской Федерации о залоге (ст. 334–358.18), статьями Земельного кодекса Российской Федерации.