Незавершенный объект строительства является недвижимым имуществом. Законодательно понятие незавершенного объекта строительства не устанавливается, однако можно дать следующее его определение: объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
В случае если права на незавершенный объект строительства не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ипотеку данный незавершённый объект строительства передать невозможно.
При ипотеке строящегося имущества возможно обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Необходимо при этом помнить, что по завершении строительства ипотека на это имущество не прекращается. Таким образом, ипотека автоматически переносится на построенное имущество.
Незавершенное строительство прочно связано с земельным участком. В этой связи при обращении взыскания на предмет залога, возникает реализации и перехода прав на земельный участок, находящегося в залоге.
В процессе рассмотрения ипотеки незавершенного строительства необходимо отметить следующее. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности заключения договора ипотеки с объектом незавершенного строительства, необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости.
Договор залога должен быть заключен в письменном виде и в обязательном порядке должен содержать сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве (его существе, размере, сроке исполнения), а также информацию о самом предмете залога и его оценке. Отсутствие в договоре существенных условий делает такой договор не заключенным .
При этом, стороны могут указать в договоре несколько оценок для различных целей, например:
Ключевое значение для договора залога будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В договоре должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки.
Регистрация договора залога носит обязательный характер и осуществляется Уполномоченным органом путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В силу Федерального закона «Об ипотеке (залога недвижимости)» нотариальное удостоверение договора залога з является правом, но не обязанностью сторон договора.
Правовое регулирование договора залога земельного участка осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (ст. 334–358.18), статьями Земельного кодекса Российской Федерации.