Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор)

Документ обновлен: 12/2/2022

Вы намерены в будущем продать имеющееся у Вас недвижимое имущество определенному лицу, или Вы намерены в будущем купить недвижимое имущество у определенного лица (например, собственник магазина И.Иванов в течение одного месяца готов продать данный магазин по согласованной цене С.Сидорову и т.п.), т.е.:

  • имеются две стороны (Продавец и Покупатель);

  • указанные стороны готовы принять на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, т.е.  имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение; или, например, комната в общежитии и т.п.);

  • имеется определенный объект будущей продажи (недвижимое имущество), при этом такое недвижимое имущество:

  • является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) объектом будущей продажи является только помещение. Если же собственник помещения обладает правом собственности как на помещение, так и на земельный участок, на котором расположено помещение, то необходимо использовать Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества, включая земельный участок;

  • Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуется в будущем передать в собственность другой стороне (покупателю);

  • Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое обязуется в будущем принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом ограничений не установлено.

Существенные условия - условия, без которых в силу требований закона, договор о намерениях купли-продажи (предварительный договор) недвижимого имущества считается не заключенным:

  • соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами, также скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать;
  • условие о предмете Договора купли-продажи недвижимого имущества, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит в будущем передаче на возмездных условиях с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, вид пользования землей, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);

  • цена, порядок, сроки и размеры платежей, если по Договору купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор), который стороны в будущем заключат, оплата недвижимого имущества будет осуществляться в кредит с условием о рассрочке платежа;

  • информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения);

  • соглашение сторон придать заключенному Договору о намерениях купли-продажи (предварительный договор) недвижимого имущества силу предварительного договора.

Обычные условия - условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в договоре  о намерениях купли-продажи недвижимого имущества  (предварительный договор)​):

  • срок, в течение которого стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Основной договор);

  • сроки и размеры платежей, если по Договору о намерениях купли-продажи недвижимого имущества регламентируется обязательство о выплате, в частности:

  • задатка - денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу и в обеспечение заключения и исполнения Основного договора. При этом задаток остается у Продавца, если за не заключение и неисполнение Основного договора ответствен Покупатель, а если ответственен Продавец, то он будет обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. Если же стороны по соглашению прекратят действие Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества либо невозможность заключить и исполнить Основной договор наступит без вины сторон задаток должен быть возвращен Покупателю;

или

  • аванса - денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу. И если Основной договор не будет заключен вне зависимости от наличия или отсутствия вины сторон, то аванс подлежит возврату Покупателю.

  • При условии оплаты аванса по Договору между юридическим лицом - Продавцом и физическим лицом - Покупателем, в суде Договор может быть признан Основным договором. При этом ответственность за невыполнение обязательств будет рассматриваться по правилам купли-продажи недвижимого имущества.Если Продавец отказывается передать Покупателю имущество, то Покупатель может отказаться от исполнения договора. Кроме того, Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора либо требовать в судебном порядке принудительно передать недвижимое имущество. При отказе Покупателя от исполнения Договора Продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения Договора.
  • условия Основного договора, которые стороны в Договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества согласовали как существенные, в частности:

  • условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если  передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

    • для физических лиц - гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов, согласно представленным формам;

    • цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество; 

    • порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения  обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;

    • ответственность сторон;

    • порядок разрешения споров;

    • порядок изменения, расторжения договора;

    • условия, позволяющие заключить Основной договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить Основной договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:

      • одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

      • обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

    • иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в Основном договоре;

  • условия, позволяющие заключить Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества  (предварительный договор) или в простой письменной форме, или решение сторон его нотариально удостоверить.

В случае, если  стороной по договору является физическое лицо, то в силу Федерального закона "О персональных данных" от 27.07.2006 N 152-ФЗ ​​​​​​​необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных». ­ ­

  • статьи 380, 381, 429, 454-491 (Общие положения о купле-продаже), 549-558 (Продажа недвижимости) Гражданского кодекса РФ; ­ ­

  • иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.