Договор залога квартиры

По Договору залога квартиры  залогодатель передает в залог залогодержателю  квартиру или долю в квартире, принадлежащей ему на праве собственности, а залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченному залогом обязательству.

Для оформления договора залога квартиры (ипотеки) есть четко установленные правила:

• Квартира должна принадлежать на праве собственности Залогодателю, т.е. гражданам или юридическим лицам.

• На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме. 

• Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Залог  квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется только с письменного согласия органов опеки и попечительства.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить денежное удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем  его судебной или внесудебной реализации. ­ ­

Преимуществами для залогодержателя в таком случае будет являться следующее:

• Защита своих интересов в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства;
• Простой порядок оформления договора;
•  Регистрация договора залога позволит контролировать предмет залога и дает гарантию, что предмет залога не будет заложен дважды;
• Возможность определять стоимость имущества самостоятельно.

Договор залога должен быть заключен в письменном виде  и в обязательном порядке должен содержать сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве (его существе, размере, сроке исполнения), а также информацию о самом предмете залога и его оценке. Отсутствие в договоре  существенных условий делает такой договор не заключенным .

При этом, стороны могут указать в договоре несколько оценок для различных целей, например:

• оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
• оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
• залоговую оценку. 

Ключевое значение для договора залога будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В договоре должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки. В случае если предметом договора залога является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей договора признается оценка рыночной стоимости. 

Регистрация договора залога недвижимого имущества  носит обязательный характер и осуществляется Уполномоченным органом путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном  Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В силу Федерального закона «Об ипотеке (залога недвижимости)» нотариальное удостоверение договора залога недвижимого имущества является правом, но не обязанностью сторон договора.

Правовое регулирование договора залога недвижимого имущества осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (ст. 334–358.18).