Договор аренды квартиры

Ситуация, при которой применим Договор аренды (найм) квартиры:

• предметом правоотношений является передача во временное владение и пользование (аренду, найм) квартиры, т.е. жилого помещения - имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно;

• квартира  является отдельной жилой единицей, предназначенная и используемая для постоянного проживания, в которой на срок аренды не проживает Арендодатель;

•  также квартира является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. квартира принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, включая элементы благоустройства, и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права владения на жилое помещение и пользования им к другому лицу влечет переход к арендатору жилого помещения соответствующей доли в праве владения и пользования на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре аренды квартиры объектом аренды является только квартира;

• вопросы ремонта (текущего и (или) капитального, и (или) вызванного неотложной необходимостью) и улучшений (отделимых и (или) неотделимых) квартиры стороны определяют в порядке, установленном законодательством.

Стороны Договора аренды (найма) квартиры:

• Арендодатель – физическое или юридическое лицо, владеющее на праве индивидуальной (раздельной) собственности квартирой, и которую он обязуется передать во временное владение и пользование (аренду) другой стороне (арендатору). 

• Арендатор – лицо (физическое или юридическое лицо, или индивидуальный предприниматель), которое обязуется принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) квартиру.

Существенные условия Договора аренды (найма) квартиры

(условия, без которых, в силу требований закона, Договор аренды (найма) квартиры считается не заключенным):

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. При этом для сторон договор будет иметь силу с даты подписания, в том числе при необходимости государственной регистрации договора. ­ ­

Обычные условия Договора аренды (найма) квартиры

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре аренды (найма) квартиры):

• условия, подробно определяющие характеристики и описание квартиры, как жилого помещения, так и движимого имущества, если передается жилое помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту передаваемого в аренду имущества;

•  информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на квартиру (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;

• для физических лиц - гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) на передачу в аренду общего имущества супругов в нотариально удостоверенной форме;

• цель и (или) назначение использования Арендатором квартиры;

• срок аренды, и если данный срок определен как один год  и более, то также определяется порядок государственной регистрации права пользования; при этом договор может быть заключен на неопределенный срок и государственная регистрация договора не требуется;

• определение состава лиц, которые имеют право проживать в квартире (только Арендатор или лица, определенные договором или лица, определяемые Арендатором самостоятельно);

• порядок передачи квартиры во временное пользование третьим лицам, если он не определен договором, то Арендатор вправе вселять в арендованное квартиру членов своей семьи и (или) поднанимателей, и (или) временных жильцов;

• условия изменения размера арендной платы (с определенной периодичностью или устанавливается фиксированный размер арендной платы);

• расходы по содержанию квартиры (например, коммунальные услуги, платежи за обслуживание жилого помещения, охрана, связь и т.п.) - в составе арендной платы или оплачиваются дополнительно;

• порядок, сроки и форма платежей по договору;

• условие о гарантийном взносе, как меры обеспечения исполнения обязательств Арендатором по договору;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок изменения, расторжения Договора аренды квартиры; при этом законодательством предусмотрен минимальный срок для досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества в одностороннем порядке;

• иные условия, которые стороны могут самостоятельно определить в договоре, в силу предоставленного законом права и  обычаев делового оборота.

Договор аренды квартиры регулируется:

• статьями 606 - 625 ( зданий и сооружений) Гражданского кодекса РФ - если Арендатором квартиры является юридическое лицо;

• статьями 671-688 (Наем жилища) Гражданского кодекса РФ - если Арендатором квартиры является физическое лицо;

• Жилищным кодексом РФ;

• иными нормативными правовыми актами, регламентирующими, а также, связанными с данными правоотношениями.