Можно ли уклониться от заключения договора купли-продажи при наличии предварительного соглашения: риски Покупателя
При заключении сложных сделок купли-продажи, например, квартиры или земельного участка, сторонам необходимо время на подготовку документов, одобрение ипотеки или снятие с регистрационного учета по старому адресу. Для того, чтобы будущий Продавец или Покупатель за время сбора нужных бумаг не передумали заключать договор, они подписывают предварительное соглашение купли-продажи, в котором заранее оговаривают все условия по сделке. Если одна из сторон, заключившая предварительный договор, отказывается от подписания основного соглашения, для нее могут наступить неблагоприятные последствия.
Риски при отказе от основного договора
Заключая предварительное соглашение купли-продажи, стороны гарантируют, что в течение оговоренного срока они подпишут договор, по которому Продавец передаст, а Покупатель примет определенное имущество. Согласно ст. 429 ГК РФ, в таком соглашении необходимо указать:
- предмет, который будет передаваться;
- цену;
- срок заключения основной сделки.
Несмотря на договоренности, всегда могут наступить обстоятельства, при которых Продавец или Покупатель откажется от основной сделки. Такая ситуация возможна в следующих случаях:
- появления контрагента, который предлагает лучшие условия;
- ненадобности покупать или продавать имущество;
- отказа кредитных организаций в предоставлении займа;
- изменения планов и т.д.
Согласно ст. 429 ГК РФ, при уклонении одной из сторон от заключения договора, другая сторона может заявить требование о совершении сделки против воли контрагента. Риск принудительного заключения соглашения наступает как для Продавца, так и для Покупателя, если кто-то из них отказывается исполнять свои обязанности.
Нежелание Покупателя приобрести имущество может причинить Продавцу убытки. Так, заключение предварительного соглашения на длительный срок может привести к падению цен на предмет договора. Тогда при отказе от сделки Продавец потеряет не только обещанные деньги, но и лишится возможности продать имущество на выгодных условиях. Кроме того, по предварительной договоренности будущий Покупатель может затребовать улучшения предмета контракта (например, провести ремонт в квартире, поставить ограждение на участок), что при уклонении от покупки может быть обременительным для Продавца.
Последствия для Покупателя
По ст. 445 ГК РФ, за все убытки, которые возникают при нежелании Покупателя вступать в сделку, можно потребовать компенсацию. На основании ст. 15 ГК РФ, не получивший доход Продавец вправе заявить иск о возмещении ему ущерба или упущенной выгоды.
Наиболее распространенными являются требования несостоявшегося Продавца о взыскании в качестве ущерба расходов, которые возникли в связи с принуждением контрагента к заключению соглашения. Это могут быть затраты на оплату:
- юридических консультаций;
- госпошлины;
- представительства в суде;
- экспертизы подлинности предварительного договора;
- билеты и съем жилья, если для урегулирования споров с контрагентом необходимо ездить в другой город.
Также ущербом являются расходы на улучшение, которые произвел собственник имущества.
Обратите внимание. Требование о возмещение ущерба может быть предъявлено Покупателю независимо от того, приобрел ли он имущество у Продавца в принудительном порядке, или нет.
Если Покупатель отказывается заключать сделку, а Продавец не настаивает на ее совершении, нарушителя можно обязать возместить упущенную выгоду. Требования будут правомерны, если за время действия предварительного соглашения:
- стоимость имущества резко уменьшилась;
- Продавцу предлагали более выгодные условия.
Поскольку предварительные контракты чаще всего заключаются по купле-продаже недвижимости и других дорогостоящих ценностей, сумма взыскиваемого с Покупателя ущерба может быть довольно значительной. Так, иски по спорам о не купленной недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге оцениваются в несколько миллионов.
Как снизить риск возмещения убытков
Статья 445 ГК РФ не ставит обязанность стороны возместить убытки в зависимость от ее вины. Поэтому, несмотря ни на какие причины, при отказе Покупателя от договора он должен нести установленную законом ответственность. Чтобы снизить риск возмещения убытков при уклонении от заключения основного соглашения купли-продажи, контрагентам необходимо трезво оценивать свои возможность по будущей сделке. Не стоит заключать договор, если у Покупателя нет:
- средств на приобретение имущества;
- предварительного одобрения ипотеки банком;
- уверенности в желании покупать что-либо;
- четкого понимания о предмете сделки;
- достаточной информации о Продавце.
Если Покупатель все же уверен в своих намерениях, в предварительном соглашении лучше прописывать все нюансы, которые могут повлиять на сделку. Например, в таком договоре можно сделать оговорку, что основная сделка состоится только при одобрении банка или после предоставления Продавцом всех необходимых документов. Если соответствующие условия не будут выполнены, Покупатель сможет избежать ответственности за не заключение контракта.
Для того, чтобы снизить потенциальный риск возмещения разницы цены на имущество, возникшей в период действия предварительных договоренностей, соглашение о намерении лучше заключать небольшой срок с возможностью продления. Так Покупатель будет отслеживать ситуацию на рынке и, в случае ее нестабильности, не будет продлевать соглашение.
Что делать, если риск наступил
Если по каким-либо причинам Покупатель решил отказаться от заключения основного договора купли-продажи, прежде всего ему необходимо попытаться договориться с Продавцом о расторжении предварительного соглашения по обоюдному согласию. В документе о расторжении необходимо прописать:
- полное наименование сторон;
- какой договор подлежит расторжению;
- дату и место составления соглашения;
- с какого момента обязательства можно считать расторгнутыми.
Важно. Расторгнуть предварительный договор необходимо до окончания срока, в который Продавец и Покупатель условились подписать основную сделку.
Если у Покупателя есть основания полагать, что Продавец не согласится на расторжение, он может просто дождаться окончания срока соглашения о намерениях. На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, если одна из сторон не направит другой стороне предложение подписать основную сделку, все обязательства подлежат прекращению.
При обращении Продавца в суд за взысканием убытков, Покупателю необходимо заранее продумать свою линию защиты. Например, при заявлении о компенсации упущенной выгоды, сумму разницы в цене на имущество должен рассчитать специальный оценщик. Для этого Продавец должен предоставить доступ специалисту Покупателя к предмету соглашения.
Если в отказе от основного договора есть вина Продавца или третьего лица (банка, кредитной организации), Покупатель должен предоставить доказательства объективной невозможности выполнения своих обязательств. Поэтому все переговоры с Продавцом или кредитными организациями лучше вести в письменной форме.
Предварительное соглашение является удобным способом для подтверждения намерений сторон заключить сделку. Однако нарушение его условий влечет неблагоприятные последствия для контрагентов. Для того, чтобы не возмещать убытки, Покупателю по предварительному договору не следует уклоняться от заключения основного соглашения без веских причин, а если имеются основания не вступать в сделку – договориться о ее аннулировании с Продавцом.