Переход права собственности на квартиру в порядке дарения одна из самых распространенных сделок, учитывая сравнительно простую схему переоформления и минимальный риск оспаривания договора дарения. Однако вступление в право владения подаренным жильем не гарантирует одаряемому право пожизненного владения. В ряде случаев в рамках закона, дар может и вернуться к прежнему владельцу, но только при определенных обстоятельствах.
Какие риски могут возникнуть у одаряемого
Договор дарения кажется простым документом только на первый взгляд, если не углубляться в подробности сделки. А между тем право собственности на квартиру по дарственной может возникнуть не сразу. Так сделка в порядке дарения на основании ст.572 ГК РФ может быть:
- безусловной, подразумевающей переход права собственности сразу же без каких-либо дополнительных договоренностей;
- консенсуальной, с условием передачи дара в будущем.
При этом каждый из способов передачи имущества подразумевает под собой определенные риски возврата дара, причем в порядке определенном законом.
Риски отмены дарственной после перехода права собственности
В рамках норм ст.572 ГК РФ собственник жилого помещения вправе подарить его любому лицу по своему усмотрению. При этом право собственности у одариваемого на квартиру возникает не сразу же после подписания дарственной, а только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре во исполнение ч.2 ст.223 ГК РФ. Если даритель перейдет в мир иной в процессе переоформления документов, родственники вправе инициировать отмену документа, что и является основным риском.
Также ст.578 ГК РФ предусмотрены и иные основания для отмены договора дарения. В частности, дарственная может быть опротестована в судебном порядке в следующих случаях:
- умышленного покушения на жизнь и здоровье дарителя либо членов его семьи выразившегося в нанесении телесных повреждений;
- смерти дарителя по вине противоправных и умышленных действий одариваемого;
- халатного обращения по отношению к подаренному имуществу, что влечет за собой риск утраты или разрушения квартиры.
Иные основания для отмены договора дарения уже после перехода прав собственности на квартиру законом не предусмотрены, ввиду чего аннулировать документ даже при существенном изменении обстоятельств жизни практически невозможно.
Риски отмены дарственной с условием о переходе дара в будущем
В силу норм ст.572 ГК РФ даритель может составить договор дарения с обещанием передачи жилого помещения в дар впоследствии, к примеру, после достижения совершеннолетия, вступления в брак или при иных обстоятельствах. Отсутствие конкретной даты перехода права собственности представляет собой основной риск, так как за те же два или три года обстоятельства жизни дарителя могут существенно измениться.
Так в рамках ст.577 ГК РФ дарственная может быть отменена в следующих случаях:
- имущественное состояние дарителя ухудшилось, допустим, в случае утраты постоянной работы либо же банкротства его компании;
- семейное положение изменилось, что возможно при расторжении брака и разделе совместного имущества супругов либо же рождении детей и увеличении расходов по содержанию семьи;
- состояние здоровья дарителя привело к утрате трудоспособности и установлении группы инвалидности;
- смерти дарителя до передачи дара;
- разрушения недвижимости.
Предусмотреть указанные обстоятельства ни одна из сторон не может, поэтому наступление описанных случаев и допускает отмену договора дарственной на вполне законных основаниях.
Как минимизировать риск отмены договора дарения
Никто из одариваемых не заинтересован в утрате полученного имущества, учитывая, что компенсировать ту же стоимость квартиры ему никто не будет. Поэтому во избежание негативных последствий риски возврата собственности можно минимизировать следующим образом:
- Настаивать на составлении дарственной в простой письменной форме с условием о передаче квартиры сразу же без каких-либо условий, подразумевающих отсрочку.
- Пройти нотариальное удостоверение договора дарения, что позволит составить документ изначально с учетом всех обстоятельств и предотвратит его оспаривание.
- Пройти государственную регистрацию перехода прав собственности в максимально краткие сроки.
- Использовать полученное в дар жилое помещение по его целевому назначению и поддерживать в надлежащем состоянии.
В рамках норм Постановления Пленума ВС РФ No10/22 регистрация перехода права собственности в Росреестре можно рассматривать как формальность, если дар передан в добровольном порядке и не последовало требований о возврате до смерти дарителя. Поэтому, если процедура регистрации уже инициирована и документы поданы, смерть дарителя не является основанием для отмены договора дарения.
Таким образом, если осуществить переоформление свидетельства о праве собственности не удалось ввиду смерти дарителя и родственник в судебном порядке требуют возврата имущества, избежать риска утраты имущества возможно только при учете норм Постановления Пленума ВС РФ No10/22.
Как снизить риски при обещании дарения в будущем
Снизить риски при составлении договора дарения с обещанием передачи в дар квартиры только в будущем достаточно сложно, учитывая, что предугадать возможные сложности в жизни не может никто. К тому же даритель при определенных обстоятельствах может сослаться на нормы ст.451 ГК РФ, что также снижает возможность сохранить право собственности на подаренную квартиру. И, тем не менее, минимизировать негативные последствия можно.
Избежать утраты имущества в случае безвременной кончины дарителя можно посредством внесения в договор условия о переходе обязательств дарителя к наследникам в рамках ч.2 ст.581 ГК РФ.
При составлении договора желательно не предусматривать длительный срок исполнения договора во избежание наступления ухудшения состояния одаряемого.
Не соглашаться на приобретение по дарственной имущества, которое находиться в ветхом состоянии, учитывая, что до момента вступления в права владения тот же дом может и прийти в полную негодность. Если же все же имущество принимается в дар, прописать условие о возмещении убытков в случае разрушение в порядке ст.580 ГК РФ.
Минимизировать же риски потери здоровья, ухудшения финансового положения либо изменения семейных обстоятельств дарителя, одариваемый, увы, не может.
Что делать, если даритель требует возврата подаренного имущества
В рамках ст.577 ГК РФ в случае наступления событий, которые предполагают ухудшение жизненных обстоятельств дарителя, он вправе отменить договор дарения, который был составлен с условием о передаче дара в будущем, но уже в судебном порядке. В свою очередь одариваемый имеет полное право защищать свои интересы. Ведь в ст.56 ГПК РФ указано, что каждая из сторон должна обосновать свои возражения и представить доказательства, на которые ссылается.
При этом законодатели не определили критерии, на основании которых прослеживается значительное усугубление жизненных обстоятельств. Поэтому то же рождение ребенка и увеличение расходов по его содержанию дарителем не всегда может выступать основанием для отмены дарственной, если даритель не докажет, что его расходы условно превышают доходы, что существенно снижает его прежний уровень жизни.
Одаряемому же, во избежание утраты подаренного имущества, необходимо тщательно подготовиться к судебному заседанию. К примеру, доказать, что у дарителя было три квартиры, дарение одной из них даже при последующем расторжении брака и разделе имущества не оставило его без жилья и средств к существованию. При приобретении дарителем 3 группы инвалидности можно сослаться на тот факт, что 30% потеря трудоспособности не лишила дарителя возможности получать постоянный доход и продолжать трудовую деятельность.