После заключения договора между сторонами аренды могут возникнуть разногласия. Каков риск арендодателя в возмещении неустойки за нарушение срока возврата арендованного объекта при прекращении договора? Об этом подробно расскажет данная статья.
Какие риски ждут арендодателя
Согласно ГК РФ, нарушение сроков аренды по договору влечет за собой правовые последствия. При правильном составлении документа, эти последствия должны быть четко прописаны соответствующими пунктами. Но на практике это условие соблюдается редко, так как такой пункт включается в соглашение только по желанию.
Риск – это последствия, в виде ситуаций, когда одна из сторон отвечает перед другой своим имуществом (денежными средствами) за невыполнение условий сделки. Риск с финансовым возмещением (неустойкой) – это возможная дополнительная оплата при выявленном нарушении и прекращении отношений по договору.
Неустойка исчисляется в процентах от суммы невыполненных обязательств за каждые просроченные сутки. Начисление неустойки регулируют ГК РФ в части ст. 549–552; п.1 ст. 332, и Федеральный закон No 543.
Размер процента неустойки обозначается либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему.
неустойку будет невозможно взыскать в том случае, если будет доказано, что срок выполнения обязательства произошел не по вине контрагента, а вследствие обстоятельств форс-мажора. Поэтому неустойка не будет начисляться арендатору (ГК ст. 617 ч. 3).
Риск также возникает если стороны сделки не указали данные о сроках возврата имущества в тех или иных гипотетически возможных обстоятельствах.
ВАЖНО! Гражданский Кодекс в ст. 258 ч. 2 четко обозначает, что для того, чтобы взыскать неустойку, применяют сокращенные сроки исковой давности, равные 1 году.
Таким образом, если Арендатор несвоевременно освобождает и возвращает снятое имущество после прекращения договора, Арендодатель рискует не получить за это неустойку, пропустить сроки ее взыскания или вообще не доказать оснований своих требований о взыскании дополнительной компенсации.
Это может привести к убыткам- возможно, арендодатель хотел передать имущество в аренду третьему лицу и не смог этого сделать из-за несвоевременного возврата имущества арендатором.
Как минимизировать наступление риска
Действие договора об аренде (ГК РФ, ст. 606) может прекратиться по вине одной из сторон. В ситуации, когда арендодатель расторгает договор аренды без причин, арендатор, вероятнее всего, выставит ему неустойку или обратится в суд с требованием об оспаривании «выселения», что может привести к убыткам арендодателя.
Причины, по которым сделка расторгается на основе инициативы арендодателя следующие:
- наемщик использует помещение с арендованным имуществом с нарушениями договорных пунктов;
- сильное изменение состояния арендуемой территории и имущества в худшую сторону;
- плата за аренду не была внесена 2 раза подряд;
- капитальный ремонт, предусмотренный условиями, не был проведен.
Таким образом, риск по взысканию неустойки можно минимизировать, благодаря четкому составлению договорных условий. В первую очередь необходимо помнить о письменной форме сделки. Несоблюдение данной формы делает соглашение недействительным.
Следующим моментом, на который нужно обратить внимание при составлении договора – проверить – существует ли пункт, посвященный неустойке за несвоевременный возврат имущества при прекращении договора или возврат в ненадлежащем состоянии, а также ответственность за нарушение сроков оплаты и правил использования имущества.
В договор следует включить и критерии оценки обстоятельств, послуживших основаниями для прекращения договора, включая возможные доказательства нарушений арендатором условий сделки.
При подписании документа необходимо:
- предусмотреть в сделке письменный порядок распределения расходов сторон на капитальный ремонт и текущие расходы, чтобы затем не возникало вопросов по возмещению убытков (ГК ст. 614 п.1):
- обязательно прописать пункт о спорах по компенсации расходов;
- определиться со сроками всех видов платежей;
- четко прописать в документе о возможных претензиях арендодателя;
- указать в документе сроки и порядок вывоза нанимателем его имущества при прекращении договора;
- обращать внимание пункт о форс-мажорных обстоятельствах.
Выполнение всех перечисленных правил юридически защитит арендодателя и снизит риск при возмещении неустоек.
ВАЖНО! Суд имеет право уменьшить неустойку, указанную в условиях договора, если она несоразмерна последствиям нарушенных обязательств (ГК ст. 333 п. 1). Поэтому, определяя размеры неустойки за нарушения арендодателя, следует руководствоваться принципами благоразумия и соразмерности.
Как минимизировать наступление риска
При наступлении риска, выполнение пунктов договора зависит от намерений сторон, их желанию урегулировать возникший вопрос и прийти к мировому соглашению.
Если стороны не могут договориться, то взыскать долг и пеню возможно только на основании подачи искового заявления в суд и вынесенного судебного решения.
Если арендатор не выполняет оговоренные условия, арендодатель должен расторгнуть с ним договор и истребовать задолженность в судебном порядке. Необходимым условием при этом является срок установленного действия договора (ГК РФ ст. ст. 190 – 194), так как если документ составлен не по правилам, он может быть признан несогласованным (ГК РФ ст. 190).
В суде Арендодателю будет необходимо подтвердить факт того, что вторая сторона совершала действия, не соответствующие договору и предоставить доказательства, на основании которых он считает, что указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора.
ВАЖНО! Одновременное взыскание штрафа и пени с должника за нарушение договорных условий подтверждено постановлением Пленума ВХСУ «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» от 29.05.2013 г. No 12.
Риск арендодателя в возмещении неустойки не наступает, если после окончания срока действия договора, арендатор фактически занимает арендованную территорию, пользуется имуществом и продолжает вносить оплату за аренду. Такой договор считается действующим и продленным между сторонами.