Риски Арендодателя в преимущественном праве Арендатора на заключение договора на новый срок

В соответствии со ст. 621 ГК арендатор, который выполняет добросовестно свои обязанности по договору, имеет преимущество перед прочими претендентами в заключении его на новый срок. При этом он обязан сообщить арендодателю об этом письменно в тот момент, когда заканчивается действие договора. Если арендатор продолжает имуществом пользоваться после того, как договор перестал действовать, а его владелец не возражает, будет считаться, что договор продлили на неустановленный срок.

Какие риски ждут арендодателя

Чтобы арендатор мог воспользоваться своим преимуществом, должны соблюдаться следующие условия.

Он должен уведомить о своем намерении продолжать пользоваться данным имуществом, причем сделать это надлежащим образом. Т.е. сообщить наймодателю необходимо письменно и соблюдать установленные законом сроки.

Арендатор должен добросовестно выполнять условия договора. Причем это касается не только своевременной оплаты, но и прочих требований, установленных сторонами.

Договор не должен быть продлен на неопределенный срок. Это условие не является строго обязательным, т.к. судебная практика в этом отношении неоднозначна. В некоторых случаях суды считают, что арендатор теряет преимущества при неопределенном сроке договора, а в других нет.

Договор прошел государственную регистрацию, в тех случаях, когда эта обязанность установлена законом.

Важно! Преимущество у арендатора есть только по отношению к одному и тому же объекту.

Если все условия выполнены, но владелец отказывается на новый срок заключать договор и в течение года сдает имущество иному лицу, бывший арендатор в судебном порядке может потребовать перевести на него обязанности и права по заключенному договору и компенсировать убытки, которые он понес в результате отказа. Также он вправе заявить только о возмещении убытков.

По закону преимущественное право арендатора не означает, что наймодатель обязан продлевать договор с ним. Он может отказаться, но в этом случае ему придется компенсировать потери.

В некоторых случаях преимущественное право не действует. Это относится к договору проката, а также аренды транспортного средства с экипажем и без него.

Как исправить ситуацию

Риск для арендодателя в виде финансовых затрат возникает, когда в договоре условие о преимущественном праве не согласовано, а продолжать сдавать имущество данному лицу он не хочет. Если такая ситуация уже сложилась, есть несколько способов сгладить негативные последствия.

Доказать недобросовестность

Если арендатор выполняет все условия договора, то владелец, скорее всего, не будет расторгать с ним отношения. В случае его недобросовестного поведения наймодатель может прекратить договор досрочно в одностороннем порядке или отказать в его продлении. Если арендатор решит своим преимущественным правом воспользоваться через суд, владельцу нужно будет представить доказательства нарушения условий договора. Собрать их следует предварительно, еще в период действия договора.

Нарушение условий договора может заключаться не только в задержке арендных платежей или образовании задолженности, но и в таких действиях, как:

невыполнение обязанности проводить текущий ремонт объекта;
ухудшение состояния имущества или нанесение ему вреда;
ущемление прав других арендаторов;
переустройство или перепланировка помещения без согласия владельца;
нецелевое использование имущества;
осуществление деятельности, непредусмотренной договором, например, помещение сдано под офис, а используют как склад.

Владелец имущества вправе лишить арендатора преимущественного права даже в случае реструктуризации задолженности по договору, предоставления отсрочки платежей, прощения неустойки и т.д. Такое соглашение между сторонами не устраняет факт нарушения обязательств по договору.

Изменить условия договора

Преимущественное право не означает, что отношения между сторонами будут продолжаться на тех же условиях, что и прежде. В данном случае заключается новый договор, поэтому арендодатель вправе изменить размер оплаты, порядок и цели использования объекта, внести дополнительные требования. Главное, чтобы другим претендентам были предложены те же самые условия. Если прежний арендатор не согласен заключить измененный договор, то владелец вправе сдать имущество любому другому лицу.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке

По закону преимущество в заключении договора на новый срок прекращается в следующих случаях:

он добровольно отказался от своего права;
договор расторгнут досрочно по взаимному соглашению или отказу от него одной из сторон.

Это связано с тем, что в силу ч. 2 ст. 453 ГК при расторжении договора прекращаются все обязательства по нему. Правда в этом случае, если отказ будет немотивированным, владельцу имущества придется заплатить неустойку и, возможно, возместить арендатору убытки. Но при определенных обстоятельствах этих финансовых затрат можно избежать.

Сначала нужно на неопределенный срок продлить договор. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК договор аренды не прекращается автоматически в соответствии с определенной в нем датой. Чтобы прекратить его действие или перезаключить, одна из сторон должна направить другой соответствующее уведомление. Если они это не сделали, и арендатор продолжает имуществом пользоваться, договор возобновляется на неопределенный срок.

Каждая из сторон от такого договора может отказаться в любое время даже без уважительных причин. При этом предупредить о расторжении нужно за месяц, а при найме недвижимого имущества – не меньше, чем за 3 месяца.

Как предотвратить негативные последствия

Для исключения риска следует указать в договоре, что арендатор не имеет преимущества при заключении его на новый срок. Если такое условие согласовано, то владелец имущества вправе будет сдавать его любому другому лицу беспрепятственно.

Кроме того, преимущественное право можно ограничить необходимостью соблюдения дополнительных условий, например:

обязать арендатора направить уведомление о продлении договора за длительный срок до его окончания;
указать необходимость согласования условий договора в случае пролонгации;
обязать арендатора заплатить вознаграждение за использование преимущественного права.

Часто владельцы имущества сами заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с одним и тем же нанимателем. В этом случае можно в договоре предусмотреть, что для использования преимущественного права арендатор не обязан уведомлять о своем намерении продолжать отношения, достаточно будет, чтобы сам владелец направил ему извещение о продлении срока.

Если же условие о преимущественном праве в договоре не согласовано, то для предотвращения риска владелец не должен в течение года заключать новый договор с другим арендатором. При этом он может использовать имущество самостоятельно, передать его в безвозмездное пользование, внести им вклад в уставный капитал какого-либо общества либо распорядиться иным способом. Во всех этих случаях преимущественного права у бывшего арендатора не возникает.

Оставить Комментарий