Какие риски ждут арендодателя
Когда договор аренды перестает быть действительным, арендаторы должны вернуть арендодателям их имущество в таком состоянии, в каком оно было им передано. Очень часто арендаторы не вовремя возвращают имущество или отдают его в плохом состоянии. Это является одним из видов риска хозяина имущества. Но существует еще несколько моментов, которые являются несомненным риском арендодателя.
Оплата времени просрочки
В том случае, если наниматель возвращает имущество не вовремя, хозяин может потребовать оплатить ему время просрочки. Оплата должна равняться той, которая ему была назначена на время аренды. Если же хозяин получает свое имущество сломанным или испорченным, он вправе потребовать оплату, размер которой покрыл бы ему убытки. Оплата убытков должна по своему размеру равняться затратам хозяина на ремонт или на приобретение нового имущества.
Самым лучшим вариантом, который позволяет защитить хозяина имущества от этих убытков или рисков, является фиксация в документе об аренде суммы неустойки. Потери хозяина получаются им в стопроцентном размере, сверх арендной платы. И это также должно прописываться в договорах об аренде.
Требование о выселении
Риск арендодателя относительно зданий или сооружений часто подразумевает пользование жильем. Съемщик может отказаться выезжать по окончании сроков договора. Или очистить помещение, учинив в нем разгром.
Если договора об аренде были заключены относительно жилья, то в случае неисполнения арендатором требований, хозяин вправе требовать выселения. Оно последует после подачи им виндитикационного иска в арбитраж. И тогда, съемщик объектов недвижимости будет обязан освободить помещение и предоставить его хозяину в том виде, который предусмотрен договором аренды. Это решение суда выносится на основании приложения к письму №13 Президиума ВАС РФ 28 апреля 1997г.
Компенсацией убытков арендодателя является:
- выплата ему нанимателем арендной платы полностью за период просрочки,
- возвращение взятого в наем имущества.
Здесь нужно отметить момент, если хозяин уклоняется от приемки объектов собственности, то действие договора прекращается без возможности хозяином подать заявление в суд о порче собственности (приложение к ИП №66 Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г).
Возврат собственности в ненадлежащем состоянии предусмотрен частью первой статьи 622 ГК РФ. Он позволяет хозяину отказаться принимать имущество, если оно было повреждено арендатором в результате условий, за которые он несет полную ответственность (то есть по его вине). То время, которое арендатор потратит на приведение имущества в необходимое состояние, засчитывается как просрочка возврата. Если хозяин не сможет пользоваться своей собственностью после того, как договор аренды закончится, потому что:
- имущество испорчено,
- утрачено,
- передано в пользование еще какому-то третьему лицу, то есть объект утрачен безвозвратно и по вине съемщика – эта ситуация характеризуется, как злоупотребление съемщиком правами собственности (статья 10 ГК РФ).
В этой ситуации арендатор должен выплатить хозяину полную стоимость утраченного имущества и оплатить убытки.
Если съемщик не исполняет договор о возврате
Если возникает такая ситуация, то арендатор обязан возместить хозяину имущества убытки. Размер выплат предусматривается договором. Если арендодатель считает, что его убытки гораздо больше, то он должен подать на другую строну в суд, и доказать свои потери.
Если договором была предусмотрена неустойка, то она выплачивается и сверх нее хозяин имущества получает сумму, эквивалентную его убыткам. Неустойка является зачетной.
Когда хозяин собственности не сможет получить неустойку
Арендатор также может подать на арендодателя в суд, и если он не согласен с тем, что он испортил объект собственности или вернул его не вовремя и выиграть. Тогда хозяин не сможет рассчитывать на компенсацию убытков и неустойку. На основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ владелец может рассчитывать только на получение оплаты аренды, если согласится на возобновление договоров об аренде.
В том случае, если владелец не согласится с решением суда, он подает апелляцию. Если суд не признает претензий нанимателя – договор считается прекращенным. При этих условиях права собственника на выплаты со стороны съемщика могут быть подтверждены только своевременным возбуждением судебного иска.
Если хозяин собственности молчал, то суд считает договор автоматически возобновленным и хозяин может рассчитывать только на арендную плату.
Как минимизировать наступление риска
Не существует такого риска, по которому съемщик после заключения договора отобрал бы у владельца его имущество и стал его хозяином. Стороны не смогут заключить такой договор, который бы не обязывал съемщика не возвращать имущество. И этим избавить владельца от рисков и от собственности. Обязательства возврата прописана в законе ГК РФ статья 622 статья 1. Имущество переходит к съемщику исключительно после выкупа.
Но определение порядка возврата может застраховать владельца от множества рисков. При составлении договора владелец собственности обязан определить:
- состояние объектов имущества к моменту прекращения действия договора,
- детали и документация, которые необходимо вернуть,
- место, где будет произведен возврат,
- сроки окончания соглашения и срок возврата,
- размер арендных выплат после того, как договор прекратит действовать,
- порядок и размеры взыскания неустойки, если имущество будет возвращено не вовремя.
Арендодатель должен знать, что строгих требований к тому, в каком порядке будет производиться возврат или суммы неустоек четко в законах не прописаны. Поэтому, он должен обезопасить себя от риска давления съемщика и назначения слишком малой платы или комиссионных, подписывая соглашения в присутствии специалистов этой области и нотариусов. Суды не признают, что собственность не была возвращена, если это не документировано (опр. ВАС РФ №1224/08 от 21 февраля 2008). В момент приемки имущества сторонами подписывается акт приема-передачи. Он является обязательным для суда при определении степени ущерба.
Условия возврата в ненадлежащем состоянии
Арендодатель должен проследить, чтобы в договоре об аренде не было пункта про возвращение имущества со сверхнормативным износом. Если съемщику удастся протащить этот пункт, это будет означать, что хозяин получит не отремонтированную собственность. Поэтому в договорах необходимо максимально ясно прописать степень износа (предельные показатели конкретных деталей или частей механизма).
Досрочный разрыв договоров
Этот пункт обязан включать условия разрыва. Чтобы обезопасить себя от риска выплаты штрафа за ненадлежащее поведение арендатора, хозяин собственности должен предусмотреть систему штрафов они должны назначаться при неисполнении договора арендатором. Но этот документ не сможет уберечь хозяина имущества от риска одностороннего прекращения действия договора. Все эпизоды нарушений должны доказываться. Чтобы собрать достаточную для суда документальную базу, владелец собственности должен:
- фиксировать на бумаге все факты получения платы (документ может иметь свободную форму),
- прописывать в договоре, что он может навещать свою собственность, в оговоренные сроки (не реже раза в месяц),
- застраховать имущество (на случай непредвиденных ситуаций),
- внимательно выбирать арендаторов.