Договор аренды, особенно имущественного найма, является одним из самых популярных документов и широко используется всеми категориями населения. Поэтому, крайне необходимо знать про её специфические стороны, которые могут минимизировать правовые риски как арендатору, так и арендодателю.
Так, в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ в договоре обязательно должна быть отражена подробная информация об объекте аренды. Соглашение, в котором объект аренды не описан детально, не будет считаться действительным.
Какие риски угрожают арендатору, если условие об объекте аренды несогласованно? Как избежать отрицательных правовых последствий?
Какие риски ждут арендатора
Договор не считается заключенным, если не содержит конкретного указания на арендуемый объект. К примеру, в соответствии со статьёй 651 ГК РФ соглашение об аренде недвижимого имущества заключается в одном экземпляре с детальным описанием характеристик недвижимого имущества. Однако, интересна позиция судов, отраженная в актах судебного толкования. Пленум ВАС РФ в Постановлении No73 указал, что если договор исполнялся обеими сторонами без всяких оговорок, несмотря на то, что предмет соглашения не был индивидуализирован в той мере, какой требует закон, то стороны не могут поднимать вопрос о недействительности договора об аренде из-за неполного описания его предмета. Суд не может признать такой договор недействительным или незаключенным.
В качестве примера к данному разъяснению ВАС РФ можно привести ситуацию, когда арендатор, допустим, получил арендуемый автомобиль у арендодателя, не предъявив ему никаких претензий по ненадлежащему исполнению его обязательств по передаче предмета соглашения. Получается, что даже если договор не содержит подробной информации о его предмете, но в подписанном и приложенном к этому контракту акте приема-передачи отражены необходимые сведения, то договор считается действительным. Риск арендатора в таком случае сведен к минимуму. Важно заметить, что подписание акта должно происходить без всяких оговорок, чтобы договор имел юридическую силу.
Напротив, если информация, которая описывает предмет соглашения, отсутствует как в самом договоре, так и в акте приема-передачи, то такой контракт не имеет юридической силы и может быть незаключенным.
ВАЖНО! Если договор признан судом незаключенным, то арендодатель вправе предъявить в суд исковое требование об истребовании собственности из чужого незаконного владения. Кроме того, как альтернативный вариант, собственник имущества имеет право вернуть имущество, указав, что арендатор получает неосновательное обогащение.
Какие правовые риски существуют?
Касательно спорного правоотношения контрагентов суды придерживаются единой позиции. Если объект не индивидуализирован, его характеристики не отображены в письменном виде ни в договоре, ни в приложениях к нему, то договор признается незаключенным, а арендатор обязан немедленно освободить помещение, несмотря ни на какие обстоятельства. Договор, который считается незаключенным, не имеет никаких правовых последствий ни для её сторон, ни для третьих лиц. Факт своевременного внесения платежей также не может квалифицироваться в качестве аргумента для арендатора. Если арендатор за время использования объекта внес изменения в имущество, то после признания договора незаключенным расходы по улучшению предмета соглашения не вернуть. Если арендатором является предприниматель, который снял помещение для своего бизнеса и потратил много денег для его ремонта, то риски из-за несогласования условий о предмете договора могут его обанкротить.
Подписав договор без согласования условий об объекте, арендатор после окончания срока контракта рискует заплатить своему контрагенту двойную сумму. В такой ситуации доказать, что имущество — это имущество было передано арендатору и именно в том состоянии, котором он возвращает его владельцу, очень сложно.
Недобросовестные арендодатели готовы «навесить» отсутствующие детали объекта и несуществующие повреждения. Например, арендатор снимает двухкомнатную квартиру без ремонта в спальном районе. По истечении срока действия договора, в котором объект аренды не индивидуализирован, арендодатель может недобросовестно заявить, что в квартире были хороший ремонт, новая техника и мебель.
Или, нерадивый арендодатель может потребовать вместо сданной в найм вещи другую, на основании того, что информация о ней не указана в сделке.
Таким образом, для арендатора могут наступить негативные последствия.
Конечно, в суде арендатор может доказать свою правоту, потратив драгоценное время, деньги и силы. Но лучше избежать таких правовых рисков и заключить договор с подробным согласованием условия об объекте.
Как минимизировать правовые риски?
При заключении договора аренды движимого или недвижимого имущества, определить наименование, параметры и характеристику объекта не считается сложной процедурой. В случае заключения соглашения об аренде недвижимости достаточно будет включить в текст контракта место нахождения здания и площадь помещения. Если это жилая недвижимость или офисное помещение – следует указывать номер квартиры или офиса.
Немного усложняется процедура, если арендуемый объект считается частью целого имущественного комплекса. Пример: когда арендатор хочет приобрести право временного пользования несколькими комнатами здания, или же арендовать определенную часть производственного комплекса. На практике распространены две ситуации:
- Когда недвижимый объект считается составной частью здания и включается в её общую площадь, то необходимо получить выписку из технического паспорта здания. Выписка должна содержать поэтажный план снимаемого помещения и его экспликацию. Обычно копию поэтажного плана и другие документы оформляют в качестве приложений к основному соглашению. А в тексте контракта будет достаточно указать площадь нанимаемого объекта и упомянуть, что подробные сведения об объекте приводятся в приложении.
ВАЖНО! Заключая договор со своим контрагентом, владелец передаваемого имущества должен предоставить арендатору необходимую документацию по арендуемому объекту. Кроме технических паспортов в качестве документов арендатор может истребовать инструкцию по эксплуатации. Арендатору рекомендуется вписать в текст договора пункт, описывающий форму переданных документов (оригинал, электронный вариант, копия, заверенная нотариусом и т.д.). Не помешает указать и количество экземпляров полученных документов.
- В случае, если арендатор не получил такие документы, но этот факт не препятствовал исполнению договора, то отказ арендатора от уплаты платежей из-за отсутствия документов будет ничтожным. Ну а если отсутствие необходимых документов не позволяет арендатору полноценно пользоваться арендованным имуществом, то арендодатель не имеет права требовать у контрагента платить за аренду.
Чтобы максимально минимизировать свои риски арендатору рекомендуется подробно описать все свойства объекта аренды: начиная от цели использования и заканчивая детальным описанием технического состояния имущества. В правоприменительной практике эти данные обычно указываются в приложении к договору. Кроме того, при оформлении акта приема-передачи арендатору следует описать все характеристики принимаемого объекта. Это позволит избежать долгих судебных тяжб. Но если правовые риски наступили, то без суда не обойтись. Чтобы успешно защитить свои интересы в суде арендатору придется доказать свою правоту всевозможными способами: в ход пойдут и свидетельские показания, и телефонные аудиозаписи, и выписки из переписки в интернете.
Таким образом, подробное описание объекта аренды считается важным условием минимизации правовых рисков для арендатора. Актуальность этого вопроса повышается, когда предметом соглашения выступает недвижимость. Но если арендатор и арендодатель безоговорочно исполняют договорные обязательства и указали параметры объекта аренды в акте приема-передачи, то факт отсутствия подробного описания арендуемой собственности в тексте договора не может нести правовые риски обеим сторонам правоотношения.