Гражданский кодекс РФ, а именно глава 34, гласит, что передача арендатору недвижимого имущества (арендного помещения, дома, иного строения) должна в обязательном порядке оформляться соответствующим документом – актом приемки-передачи, подписанным обеими сторонами договорных отношений. Именно с момента подписания этого документа законодатель начинает исчисление его срока действия, а также устанавливает обязанность оплаты аренды. На практике не редко бывают ситуации, когда объект в пользование уже передан, а документы все еще не подписаны, либо же и вовсе сдача в наем происходит без составления официальных документов. Можно ли арендодателю в этом случае рассчитывать на получение полной арендной платы за время пользования его помещением до подписания акта и как заставить арендатора подписать акт как можно быстрее?
Какие риски ждут арендодателя
Договор аренды какого-либо недвижимого имущества (дома, помещения, склада и т.д.) – вид договорных отношений, при которых одно лицо (арендодатель) предоставляет в пользование другому лицу (арендатору) определенный объект под конкретные условия, прописанные по тексту. Именно договор определяет права и обязанности лиц, размер арендной платы, срок начала и конца действия договора, ответственность, производство текущего и капитального ремонта и другие положения для обеих сторон сделки.
После подписания договора сторонами обязательным к составлению является еще один документ – акт приема-передачи, который не является первичным документом, но подтверждает факт передачи имущества от одного лица другому, а также отражает его состояние и фиксирует определенные недостатки, имеющиеся до начала договорных отношений. Он является неотъемлемым приложением к основному документу.
Риск неполучения арендной платы за фактическое время пользования объектом до момента подписания акта наступает в том случае, когда арендодатель, руководствуясь внутренним убеждением, испытывая чувство излишнего доверия к будущему контрагенту, предоставляет объект арендатору до того, как подписан полный пакет документов. Еще одной рискованной ситуацией будет сдача объекта в наем вообще без каких-либо документов, так как в таком случае при недобросовестности арендатора получить от него деньги будет крайне проблематично, а иногда и вовсе невозможно.
Несвоевременное составление и подписание документов в последующем может способствовать таким негативным для арендодателя последствиям, как отказ арендатора вносить арендную плату за время пользования объектом до момента вступления в силу договора, погашать коммунальные платежи за прошедшее время, возмещать стоимость ремонта, израсходования и поломки имущества внутри помещения и другое.
Описанные ситуации случаются не часто и связаны в большей мере с недобросовестностью арендаторов, но все же их следует предусмотреть и постараться свести к минимуму всевозможные риски и негативные последствия для себя и своего имущества.
Как минимизировать наступление риска
Минимизировать риск невыполнения арендатором обязательств по оплате времени фактического пользования помещением до реальной даты заключения договора можно следующими способами:
Прописать в тексте договора положение о том, что его условия применяются к отношениям, возникшим до подписания и составления акта приема-передачи. Обязательно в этом случае указывается конкретная дата, с которой начинается официальный отсчет времени. Она может не совпадать с датой договора, но все же будет приниматься за начало взаимоотношений при возникновении спорных ситуаций.
Установить дату создания акта равной дате начала фактических отношений по аренде объекта. В этом случае может наступить другой риск – отказ арендатора подписать такой документ, но если обе стороны договора добросовестные и имеют нормальные деловые отношения, такая ситуация маловероятна. В противном же случае лучше сразу поставить вопрос о выселении и расторжении договора, а не ждать вероятностной оплаты в будущем.
Выставить счет на оплату некоторого времени аренды вперед, т.е. на определенный временной промежуток в будущем, пока не будут подписаны все необходимые документы.
Работать исключительно по предоплате. Например, для подтверждения своей платежеспособности и намерения иметь добросовестные отношения, арендодатель зачастую требует внесения аванса в сумме равной 2-3 месяцам, таким образом оберегая себя от риска быть обманутым. Логично будет использование этого пункта и при сдаче помещения в наем при отсутствии каких-либо документов.
Как минимизировать наступление риска
В ситуации, когда арендатор отказывается платить арендную плату за фактическое пользование помещением до момента подписания акта приема-передачи, чаще всего окончательную точку приходится ставить суду, но при проведении обязательной стадии досудебного производства.
При наступлении спорной ситуации арендодатель обязан составить и направить заказным письмом с уведомлением о вручении в адрес арендатора письмо (претензию) с указанием возникшей проблемы и возможных путей ее решения. Например, можно затребовать только возмещения арендной платы за фактическое пользование помещением в полном объеме либо же дополнительно указать на необходимость уплаты неустойки за время просрочки платежа и пользования чужими денежными средствами. Не лишним будет привести доводы, подтверждающие правоту арендодателя, чтобы оппонент мог оценить свои силы и правильно расставить акценты. Если арендатор грамотный и правильно понимает сложившуюся ситуацию, изложение доказательств в этом письме может помочь быстрее получить свои деньги, а также уменьшить временные затраты на судебные заседания в дальнейшем.
В качестве основного аргумента в пользу арендатора чаще всего указывается, что подписание акта приема-передачи произошло позже и именно с этого момента начал действовать заключенный между сторонами договор аренды. Однако неоформление или несвоевременное подписание этого документа не всегда говорит о том, что арендодатель не исполнил свои обязательства по передаче имущества ранее указанного в нем срока. Скорее всего, имеются доказательства его правоты, что также не стоит упускать из внимания.
Если арендатор не согласен на досудебное урегулирование спора, придется обращаться в суд с соответствующим исковым требованием.
Заранее определить исход такого дела и решение, которое будет вынесено, невозможно. Суды по-разному реагируют на факт отсутствия акта приема-передачи объекта недвижимости либо иных документов, подтверждающих факт аренды, истребования арендной платы за время пользования до подписания бумаг. В большей части на исход дела повлияют доказательства, добытые арендодателем, подтверждающие время фактического предоставления помещения в аренду.
Так, выделяют следующие позиции судебных органов по вопросу реальности взыскания арендной платы за время пользования объектом без документов или до их подписания, подтвержденные вынесенными и вступившими в законную силу судебными решениями:
- Обязанность оплачивать аренду наступает с момента государственной регистрации сделки.
- Обязанность наступает с момента фактической передачи имущества в пользование и владение арендатора.
Ни одно судебное решение не может быть предопределено заранее, так как в каждом конкретном случае на результат влияет совокупность доказательств, добытых и предоставленных каждой из сторон, а также их относимость и допустимость в судебном процессе. Если арендодатель уверен в своей правоте и обладает хоть какими-то доказательствами по факту передачи имущества арендатору и времени, когда это произошло, суд с большой долей вероятности примет его позицию как истинную и вынесет решение в его пользу.