Один из принципов гражданского права – недопустимость аннулировать договор или изменить его условия в одностороннем порядке. Это закреплено статьей 310 ГК РФ. Исключения устанавливаются либо законодательством (п. 1 ст. 310 ГК РФ), либо самим договором.
Соглашение об аренде (помещения, транспортного средства и иных объектов) может быть заключено: на ограниченный промежуток времени, либо без указания конкретной даты окончания гражданских правоотношений. Во втором случае аренда признается заключенной на неограниченный срок, о чем свидетельствует п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Преждевременное аннулирование договора возможно по воле обеих сторон: арендатора или собственника имущества. Необходимо лишь заранее предупредить противоположную сторону о своем намерении. Рассмотрим, какие риски несет арендатор при одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора.
Какие риски ждут арендатора
Договор, который заключается на конкретный срок, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке никем из сторон. Исключение: когда лица заранее предусмотрели право досрочного расторжения гражданских правоотношений. То есть включили данный пункт в соглашение об аренде и указали время, в течение которого арендодатель должен оповестить арендатора о расторжении соглашения. В таком случае арендатор рискует раньше срока лишиться недвижимости или транспортного средства (в зависимости от объекта аренды). В назначенную дату он обязан передать вещь обратно собственнику.
Другой случай – договор аренды бессрочный. Тогда собственник имущества вправе расторгнуть арендное соглашение, даже если этот пункт не включен в договор. Главное – вовремя предупредить противоположную сторону, исходя из п. 2 ст. 610 ГК РФ:
- Когда недвижимость выступает объектом – за 3 месяца;
- Другой объект – за один месяц.
Если соглашением не предусматривается право собственника имущества на односторонний отказ, то досрочное прекращение гражданских правоотношений реально по взаимному согласию лиц или по решению суда. Причем второй вариант возможен, только если арендатор отказался от предложения арендодателя досрочно расторгнуть соглашение или проигнорировал его.
Суд может аннулировать договор аренды только по основаниям, прописанным гражданским законодательством. Ст. 619 Гражданского Кодекса РФ регламентированы следующие основания, когда арендатор:
- Использует имущество с нарушениями условий или назначения объекта аренды
- Умышленно, в значительных размерах ухудшает имущество
- Не вносит стоимость аренды в установленный как минимум два раза подряд
- Не проводит капитальный ремонт в сроки, установленные договором или законом, если по соглашению это является его обязанностью.
Стоит обратить внимание, что ст. 610 ГК РФ не предусматриваются положения, которые ограничили бы арендодателя в праве одностороннего отказа от соглашения в любое время. Однако анализ судебной практики помогает выявить несколько оснований для подобного ограничения.
Во-первых, если по соглашению, арендодатель обязан возобновить договор аренды после его завершения (при выполнении арендатором конкретных условий), то собственник имущества не имеет права отказаться от соглашения.
Во-вторых, арендодатель не вправе досрочно прекратить соглашение об аренде, заключенное на неограниченный срок, в тот момент, когда арендатор занимается регистрацией дополнительного документа, продляющего срок действия договора.
Как минимизировать наступление риска
Полностью избежать права арендодателя на добровольный односторонний отказ от соглашения невозможно. Обратите внимание на постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 года No16. В документе регламентировано правило, что лица не вправе исключить возможность одностороннего прекращения или изменения договора, если он был заключен на неограниченный срок. Иначе передача имущества утратила бы временный характер и в корне противоречила природе договора аренды.
Рассмотрим основные способы минимизации рисков:
- Увеличение сроков оповещения арендодателя о желании аннулировать договор. Это даст арендатору больше времени на поиск нового жилища или другого объекта аренды.
- Договор может предусматривать одно из оснований для расторжения арендных отношений: по желанию арендодателя или же при наступлении конкретной ситуации. Если в соглашении содержится именно второй вариант, то рекомендуется избегать регламентированных в документе обстоятельств.
- Стороны вправе предусмотреть в договоре, что для реализации немотивированного отказа арендодателя от соглашения является выплата арендатору определенной суммы денежных средств. Об этом свидетельствует п. 3 ст. 310 ГК РФ.
Однако в пункте 15 постановления Пленума ВС РФ No56 от 22 ноября 2016 года, в котором четко прописано ограничение данного права. Если лицами заключен арендный договор на неограниченный срок, то досрочный отказ возможен, если арендодатель заранее оповестил об этом арендатора. При этом запрещается включение в соглашение условия, при котором арендодатель должен оповестить заранее об аннулировании арендных отношений и дополнительно выплатить денежную компенсацию за расторжение договора.
Что делать, если риск наступил?
В случаях, если арендодатель все же прислал оповещение о досрочном расторжении арендного соглашения, рекомендуется прибегнуть к следующим действиям:
Поговорить с собственником имущества.
Решение о прекращении гражданских отношений, как правило, бывает быстрым и опрометчивым. Любой возникший конфликт для начала необходимо уладить мирным путем: при помощи переговоров. Если досрочное расторжение соглашения связано с задолженностью арендатора, то можно договориться о временном уменьшении арендной платы, об отсрочке платежа.
Если нарушения были устранены арендатором, то следует зафиксировать это новым соглашением. Арендодатель должен письменно удостоверить клиента, что больше не имеет никаких возражений для досрочного прекращения отношений.
Перечитайте договор аренды: вероятно, арендодатель не обоснованно требует досрочного прекращения правоотношений. Основания, на которое он ссылается, нет ни в законодательстве, ни в договоре. В таком случае необходимо обратиться в суд.
Искать новый вариант аренды имущества за тот промежуток времени, который остался до расторжения соглашения.
Не исключено, что арендодатель вместе с оповещением о расторжении договора станет удерживать имущество в силу скоро прекращения отношений. Такое поведение противоречит ст. 359 ГК РФ. Рекомендуется подать заявление в правоохранительные органы о самоуправстве.
Важно! Ни в коем случае не стоит игнорировать уведомления собственника имущества о досрочном расторжении договора. Владелец вправе подать исковое требование об освобождении помещения и взысканием платы за фактическое неправомерное пользование. Поскольку арендодатель – собственник, у него есть абсолютное право ограничить пользоваться имуществом, которое он сдал в аренду. Основание – договор истекает после окончания периода, указанного в уведомлении.
Заключение
Составление договора аренды на неограниченный срок предоставляет арендодателю возможность одностороннего отказа от соглашения в любое время. Арендатор в данном случае не может полностью обезопасить себя. Единственный вариант – минимизировать убытки путем внесения в договор дополнительных условий, улучшающих положение пользователя.