Получая жилое помещение во временное владение или во временное использование человек (арендатор) и владелец жилья (арендодатель) заключают договор аренды недвижимости. Заключение договора предполагает некие риски для обеих сторон, один из них риск арендатора при взыскании всей суммы арендной платы и начисление процентов за пользование чужими денежными средствами наступает тогда, когда арендатор не платит деньги за жильё. Этот риск относится к первой категории, поскольку его возникновение можно предусмотреть и отметить в договоре. Правильно составленный договор должен включать в себя пункты:
- сумму платежа;
- в какой срок должен быть проведён платёж (например, с 1-го по 10-е число каждого месяца);
- размер пеней и прочие неустойки, связанные с нарушением данного пункта договора.
Когда возникает этот риск?
Арендатор взял в аренду квартиру у арендодателя и подписал договор, в котором имеется запись о своевременной выплате коммунальных платежей и прочих расходов на обслуживание жилья. Каждый месяц 2-го числа на счёт арендодателя должны поступать деньги, которые он может вложить в дело и получить процент с прибыли.
Риск возникает в том случае, если арендатор по каким-либо причинам не выплачивает указанную в договоре сумму арендодателю. Следовательно, арендодатель не получает деньги и теряет процент с прибыли. В договоре аренды заранее прописывают размер пеней, которые должен будет выплатить арендатор при несоблюдении данного пункта договора.
Чем это грозит арендатору
- Досрочное расторжение договора аренды (при неоплате более 2-х раз подряд, либо при регулярной задержке платежей);
- Взыскание с арендатора полной суммы долга плюс неустойка.
Какими законами регулируется процесс
Важно понимать, что неуплата арендных платежей влечет за собой ответственность, установленную законодательством. Статья 614 п.1 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора своевременно вносить оплату за жилое помещение в срок, указанный в договоре аренды.
Статья 330 ГК РФ регламентирует виды неустойки, ими могут быть штрафы и пени за просрочку арендного платежа. Начисляются пени , как определенный процент (указывается в договоре) от обязательной арендной платы из расчета за каждый просроченный день. Отсчет начинается со дня, который следует за указанным в договоре.
Если арендодатель не указал в договоре возможность начисления пеней за просрочку арендной платы, то ему могут начислить неустойку в судебном порядке на основании статьи 332 ГК РФ. Законодательством предусмотрен этот пункт, независимо от того, был ли он прописан в договоре аренды или нет.
На основании статьи 395 ГК РФ невыплаченная сумма за аренду жилья приравнивается к использованию чужих средств. Это позволяет начислять неустойку и взыскивать процент за невыплаченную арендную плату с арендатора. На размер неустойки влияет ставка рефинансирования, определяемая Центробанком.
Взыскание долга по арендной плате через суд
Если арендатор и дальше не платит арендодателю деньги за пользование жилым помещением, то пени продолжают начисляться и долг растёт ещё больше. Арендодатель может подать в суд на арендатора с целью взыскания арендной платы и прочих расходов. Но сначала он обязан направить письмо-претензию арендатору с требованием погасить задолженность в добровольном порядке.
На какие аспекты следует обратить внимание при получении претензии:
- Претензия предъявляется в письменной форме в 2-х экземплярах;
- Требование должно быть чётко сформулировано, чтобы ответчик понимал, что от него нужно;
- В претензии должны быть приложены доказательства и отмечены все обстоятельства, на которых основаны требования;
- В претензии указывается, какие законы нарушены второй стороной;
- Важный пункт – материальная составляющая, в нём указывается полный долг с процентами и штрафами.
Многие арендодатели идут на мировое соглашение, если съёмщик жилья соглашается выплатить сумму долга за один раз или по частям. Если арендатор отказывается погасить долг, либо игнорирует письмо, арендодатель обращается в суд. В судебном порядке он может взыскать с арендатора:
- долг по арендной плате,
- неустойку в виде пеней и штрафов,
- прочие расходы (гонорар адвокату, уплата госпошлины и т. п.).
В том случае, если арендодатель, не получивший оплату за сданное в аренду жильё, понёс убытки, размер которых превышает сумму неустойки, он вправе требовать с арендатора иную сумму.
В большинстве случаев при судебном разбирательстве об арендной задолженности суд встаёт на сторону ответчика и старается максимально снизить сумму пеней и прочих платежей. Но надеяться на это не стоит, так суд принимает во внимание множество разных обстоятельств (финансовой положение ответчика, наличие в семье несовершеннолетних детей и проч.). В любом случае придётся заплатить всю сумму задолженности по арендной плате и сумму неустойки.
Что делать если арендодатель подал в суд
Если урегулировать проблему мирным путём не удалось и арендодатель подал в суд на арендатора, не нужно впадать в панику, а следует основательно подготовиться к судебному процессу.
Нужно понимать, что долг за аренду помещения выплатить всё равно придётся, но размер неустойки в некоторых случаях можно значительно уменьшить. Например, если у арендатора сложилась сложная финансовая ситуация (потеря работы, длительная болезнь или иные причины) и он сможет доказать это в суде, то на оплату жилья ему будет выделена субсидия.
Часто арендодатели выдвигают завышенные требования к арендатору и эту сумму можно оспорить в судебном порядке. Если сумма действительно велика, то стоит нанять адвоката, который поможет снизить размер неустойки.
Если есть возможность, нужно погасить задолженность и предоставить суду оплаченные квитанции. В этом случае можно минимизировать риски и отделаться небольшим штрафом.
Самый худший вариант – не оплачивать долг и не приходить в суд. В этом случае решение выносится заочно (оно будет не в пользу арендатора) и передаётся в службу судебных приставов, которые будут действовать уже другим путём, например:
- Заблокировать зарплатные карты или арестовать счета арендатора;
- Списать со счетов сумму долга;
- Приостановить арендатору возможность выезда за границу;
- Обратиться по месту работы должника с требованием отчисления части зарплаты на выплату долга.
Если финансовое положение должника не позволяет ему выплатить сразу всю сумму долга по решению суда, то он может обратиться в суд о рассрочке или об отсрочке долга.