Риски Арендатора при расторжении договора

Прекращение действия любого договора – неизбежная процедура, которая может быть осуществлена различными способами, установленными законодателем. В зависимости от того, досрочно это было сделано или нет, в судебном порядке, и какой стороной, будут зависеть конкретные риски арендатора. В статье рассмотрим все варианты развития событий и осветим негативные последствия для арендатора с указанием на возможность их минимизации

Какие риски ждут арендатора

Договор аренды расторгается следующими способами:

• после окончания его срока;
• в одностороннем порядке по инициативе любой стороны;
• в судебном порядке;
• до истечения срока его действия посредством обоюдной договоренности (заключение соглашения о расторжении).

Вне зависимости от причины прекращения правоотношений, у арендатора имеется обязанность вернуть объект аренды.

Риски для каждой группы оснований для расторжения:

1. Добровольное.

Сюда относится заключение соглашения между сторонами при досрочном расторжении и окончание срока действия договора.

Арендатор в данном случае как таковых рисков не несет, так как про окончание срока он в курсе, а если стороны обсуждают возможность досрочного прекращения отношений, то они обсуждают максимально выгодные условия.

Исключение составляют случаи, когда инициатором расторжения является арендатора в связи с нарушением условий договора арендодателем. Риски будут следующими:

• временной – поиск нового помещения;
• финансовые издержки.

       2. Расторжение по инициативе арендодателя.

Как правило, такое основание предполагает виновные действия арендатора, с которыми арендодатель не согласен и потому решает вернуть объект аренды обратно. Риски для арендатора:

• досрочное возвращение арендованного имущества влечет приостановление деятельности предприятия, финансовые риски;
• если речь идет о виновном поведении арендатора, ему придется выплачивать штрафы, предусмотренные договором;
• репутационный риск – если арендатор – крупная организация, расторжение договора по инициативе второй стороны может привести к тому, что другие собственники- арендодатели откажутся с ним сотрудничать;
• временные потери на поиск нового помещения.

       3. Расторжение в судебном порядке.

Данный вариант используется арендодателем в том случае, если арендатор нарушил условия договора, но добровольно договариваться не желает, имущество не отдает. Риски:

• судебные издержки, которые заявил арендодатель в иске;
• репутационный риск в базе данных Арбитражного суда региона будет информация о деле и, соответственно, другие арендодатели могут сделать вывод о несговорчивости арендатора;
• досрочное возвращение арендованного имущества;
• финансовые риски;
• временные риски.

Как минимизировать наступление риска

Для того чтобы прекращение действия договора не было проблемой, и арендатор понес минимальные риски или вообще обошелся без них, необходимо должным образом сформулировать раздел соглашения, связанный с его расторжением:

• В тексте необходимо прописать все основания для судебного порядка (в противном случае будут использованы положения статьи 620 ГК РФ) и для одностороннего порядка (иначе арендатор вправе расторгнуть договор только в связи с нарушением его условий арендодателем).
• Необходимо уточнить порядок уведомления стороны о расторжении: сроки, способ направления информации, срок ожидания ответа, действия сторон и т.д.
• При досрочном прекращении отношении в рамках аренды должен быть решен вопрос о штрафных санкциях, судьбе имущества и момента, с которого договор перестает действовать.

Важно! Арендатор здания/сооружения должен внимательно читать договор: частым условием является то, что авансовый платеж засчитывается в качестве неустойки при досрочном расторжении договора; если подписать этот вариант, даже обращение в суд не поможет, так как фактически стороны своими подписями согласовали данное условие.

Второй важный момент – возврат имущества арендатором при расторжении договора аренды. Если стороны оговорили порядок и сроки, необходимо следовать им, так как в противном случае на арендатора могут быть наложены штрафные санкции. При возврате имущества необходимо составить акт приема-передачи. Подписи сторон свидетельствуют о том, что у арендодателя, в частности, нет претензии к качеству объекта аренды.

Что делать, если риск наступил

Когда договор расторгнут, арендатор должен придерживаться следующего алгоритма:

1. Вернуть имущество. Передать его тем способом и в то место, которое указано в договоре.
2. Если был внесен авансовый платеж, но воспользоваться объектом аренды не удалось, арендатор должен направить претензию арендодателю с просьбой возвратить денежные средства. Если последний отказывается, можно обратиться в суд для взыскания неосновательного обогащения.

У арендатора все еще остается преимущественное право аренды. Если речь идет о добровольном варианте прекращения правоотношений (не судебном), арендодатель обязан предложить арендатору преимущественное право заключения договора аренды этого же помещения. Если этого предложения не последует, арендатор вправе обратиться в суд для перевода прав на себя.

Для справки! В договор можно ввести раздел «Существенное изменение обстоятельств». Он нужен для того, чтобы при объективном изменении условий на рынке аренды, экономических реалий, законодательства стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке; это позволит уберечь их от экономически невыгодных сделок. Детализация всех обстоятельств позволит арендатору расторгнуть договор в судебном порядке быстрее. Например, магазин строительных материалов перестает быть актуальным в районе, включенным в программу реновации.

Арендатору нужно настоять на включении в договор условия о том, что арендные платежи являются встречным исполнением по отношению к обязанности арендодателя; то есть если имущество изымается, то и платежи не должны совершаться; никакого аванса требовать в этом случае арендодатель не вправе. Это будет своеобразным разрешением вопроса о неполучении неосновательного обогащения арендодателем.

Кроме того, рекомендуем выделить коммунальные платежи из общей суммы арендной платы, и просрочки по ним не смогут стать причиной для расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя и взыскания неустойки и штрафов с арендатора.

И, самое главное – расширение возможности использования арендованного имущества с тем, чтобы арендодатель не смог расторгнуть договор по этому основанию (нецелевое владение объектом аренды).

Таким образом, договор может быть расторгнут как в добровольном порядке, так и в принудительном. Вне зависимости от способа, стороны должны указать в тексте порядок расторжения, момент передачи имущества, иные обязанности сторон, которые будут корреспондировать друг другу. При этом арендатор не должен забывать об излишне оплаченных периодах аренды, которыми не смог воспользоваться и напомнить об этом арендодателю.