Арендатор при заключении договора аренды, как правило, объективно оценивает потенциальную экономическую выгоду. Планируя срок пользования имуществом, размер вносимых платежей он, тем самым, прогнозирует развитие своего бизнеса на определенный срок. Однако если какое-то событие выходит за рамки договоренностей, возникают непредвиденные риски. В частности, речь идет о сроке договора аренды, который стороны ставят в зависимость от совершения действий какой-либо стороной сделки.
Какие риски ждут арендатора
Срок любого договора предполагает период, в течение которого стороны выполняют взятые на себя обязательства. Так, арендные правоотношения начинают течь с момента, когда арендодатель и арендатор подписали соглашение (так определяет эту дату закон). Сделка по своему характеру является консенсуальной, и потому предмет аренды может быть передан позже. Однако в тексте документа стороны вправе определить любой срок, который и будет считаться началом возникновения взаимных прав и обязанностей.
При этом фактическое истечение срока действия договорных отношений не всегда влечет прекращение аренды; довольно часто стороны указывают событие, после прошествии которого сделка считается завершённой. Это событие может являться действие любой стороны. Например, договор прекращается, когда арендодатель оформит право собственности на все здание.
По смыслу статьи 190 Гражданского кодекса РФ, окончание срока действия договора может быть связано с событием, которое должно неизбежно наступить. Ключевое слово – неизбежно. На это указывает и судебная практика: любое действие человека может не свершится, например, он не захочет и потому ждать от него неизбежности нельзя. Суд по заявлению стороны вправе признать соглашение бессрочным или ограничить срок его действия датой, предусмотренной в договоре.
Ситуация будет развиваться по двум направлениям, в зависимости от решения суда:
- либо договор действует до определенной даты и стороны ее согласовали заранее, соответственно, никаких последствий и рисков не наступает;
- либо договор признается бессрочным, и арендодатель согласно статье 610 ГК РФ обязан уведомить арендатора о его расторжении заранее (за 1 месяц, если имущество движимое, за 3 – если недвижимое); в договоре могут быть указаны иные сроки.
Во втором случае наступают следующие риски для арендатора:
- финансовый – арендодатель в случае признания договора бессрочным вправе заявить о его расторжении за 1 месяц (если арендуется движимое имущество) или за 3 месяца (если речь идет о недвижимом имуществе); соответственно, арендатор не может долгосрочно прогнозировать свою деятельность;
- временной – необходимость искать новое помещение;
- правовой – обращение в суд при неисполнении арендодателем своих обязательств или для взыскания платежей по договору в то время как имуществом не пользовались;
- репутационный – потеря клиентов, которым было удобно данное местоположение.
Как минимизировать наступление риска
Грамотное составление договора – один из главных способов минимизации рисков. Внимание нужно обратить на следующие пункты:
- Порядок уведомления сторон в случае досрочного расторжения сделки. Речь идет о сроке, способе. Например, за 1 месяц до предполагаемой даты электронным письмом. Нужно учитывать скорость доставки: если факс идет несколько минут, то корреспонденция, отправленная Почтой России – несколько дней.
- Указание на момент, с которого договор считается расторгнутым. Например, после подписания акта приема-передачи. Этот момент важен для того, чтобы определить дату перехода риска утраты/порчи имущества от арендодателя к арендатору.
- Срок окончания договора действительно можно связать с определенным действием; однако лучше дописать, что если это действие не совершается, договор действует до конкретного числа. Арендатор страхует себя с двух сторон: он знает дату окончания и даже если в судебном порядке событие не будет признано неизбежным, суд оставит в силе дату, указанную в договоре.
- Все изменения к договору должны быть оформлены в форме дополнительного соглашения о подписаны в том порядке, в котором оформлялся договор (простая письменная форма, госрегистрация и т.д.).
- Если договор аренды подлежал государственной регистрации, то и его расторжение должно осуществляться аналогично; в противном случае в Росреестре данные не актуализируются. Как правило, эта обязанность возлагается на арендодателя. Ознакомьтесь с соответствующим пунктом договора.
Важно! Только суд вправе вынести решение о том, что условие о совершении действий стороной относительно срока действия арендных правоотношении считается несогласованным; если в суд никто не обратился, то договор будет действовать на первоначальных условиях и риски для арендодателя не наступят.
Как минимизировать наступление риска
Наступление риска можно определить двумя датами:
- вступлением в силу решения суда, согласно которому договор признается бессрочным;
- днем, когда арендодатель направил уведомление о расторжении договора.
В первом случае арендатор должен провести переговоры с владельцем объекта аренды и выяснить его намерения для того, чтобы предпринимать попытки по поиску нового помещения. Арендодатель может не сказать о своих планах прямо; но из общего контекста разговора можно сделать выводы. Так как само по себе решение без действий арендодателя физических последствий не влечет (только правовые), арендатор продолжает дальше пользоваться имуществом и осуществлять свои обязательства.
Вторая дата – когда арендодатель уведомляет о своем решении, свидетельствует о том, что арендатору нужно начинать действовать.
Гражданское законодательство защищает права арендаторов в случае досрочного расторжения договора арендодателя следующим правовым механизмов: преимущественное право заключения договора аренды на этот же объект, если арендодатель принял такое решение.
Иными словами: предыдущие договор расторгнут, спустя определенное время помещение выставляется на аренду; арендодатель обязан предложить бывшему арендатору его вновь. Если этого не произошло, и в течение 1 года после расторжения договора помещение занял новый арендатор, а предыдущий узнал о нарушенном праве, он может обратиться в суд для перевода прав арендатор на себя.
После получения уведомления арендатор должен подготовить и передать имущество в установленные договором или законом сроки. Если он откажется это делать, арендодатель может взыскать с него неустойку и иные штрафные санкции.
Но возможна и обратная ситуация, когда арендатор имущество готов передать, а арендодатель его не принимает. Арендатору необходимо уведомить вторую сторону сделки надлежащим образом и за период с момента отправки уведомления до передачи вещей не платить арендную плату. В противном случае это может быть признано неосновательным обогащением и взыскано арендатором в судебном порядке.
Таким образом, срок договора аренды действительно может быть связана с совершением действий одной из сторон; так как они носят субъективный характер и могут не наступить, рекомендуем ссылаться на дату, которая закончит правоотношения сторон в рамках договора аренды, если действия не будут совершены.