Факт не заключения договора признается только в судебном порядке при условии, что стороны не начали исполнять его в натуре. Но как быть, если арендатору уже передано в пользование имущество по договору аренды? Заинтересованное лицо в любом случае имеет право обратиться в суд. Практика исходит из того, что арендатору начисляется плата за пользование объектом за период до вынесения решения. Какие еще риски жду арендатора в случае признания договора незаключенным, расскажем в статье.
Какие риски ждут арендатора
Общие основания для признания договора аренды незаключенным перечислены в статье 432 ГК РФ. В частности, речь идет о случаях, когда объекта аренды не передан и стороны не согласовали между собой существенные условия сделки. В договоре аренды к таким относятся:
- объект аренды (за исключением случае фактической передачи вещи/недвижимости);
- размер платы за пользование зданием, сооружением, участком земли;
- для договора аренды недвижимости с правом выкупа – цена выкупа.
Но Пленум Верховного суда РФ подчеркнул, что если стороны приняли частичное исполнение договора, то, даже не согласовав существенные условия, добиться признания его незаключенным будет сложно.
Например, если договор аренды подлежит государственной регистрации, то при ее отсутствии он не создает никаких правовых обязательств и последствий для его сторон. Поэтому если у здания меняется собственник, а новый договор аренды не зарегистрирован, арендатор не вправе ссылаться на сохранение этого договора.
Но! Если соглашение об аренде, хоть и подлежащее госрегистрации, заключено в соответствии с законом, то с момента, обозначенного статьей 453 ГК РФ, стороны его согласовали и, соответственно, взяли на себя обязательства до наступления момента регистрации. Поэтому сослаться на его не заключенность ввиду не завершения процедуры вступления в силу нельзя.
Признание договора незаключенным можно только в судебном порядке посредством подачи отдельного или встречного иска. Должны быть соблюдены 2 условия:
- объект аренды не принят арендатором или им не совершены иные действия, свидетельствующие о принятии (например, оплачена доставка объекта до места);
- договор арендатором начал исполняться в части; но его признание не заклюенным не нарушит принцип добросовестности в гражданско-правовых отношениях (например, была внесена предоплата за квартиру, но саму квартиру арендатор не принял и не заселился туда).
Риски при признании договора незаключенным для арендатора:
- невозможность применения условий незаключенного договора;
- взыскание платы за фактическое пользование имуществом через суд, если оно имело место быть.
Какие условия не будут применяться в любом случае:
- стороны не вправе требовать исполнения договора (например, арендодатель не может обязать арендатора произвести ремонт вещи);
- условия об ответственности сторон (например, штрафы и пени);
- условия о гарантийном сроке и качестве товара.
Но в некоторых случаях договор все же будет действовать; это касается:
- обязанности стороны возместить убытки, которые не были связаны с нарушением обязательств;
- неустойки при недостоверности заверения об обстоятельствах;
- подсудности споров суду в порядке договора;
- арбитражной оговорки.
Существует еще один риск, который связан с арендатором, но непосредственно его не касается. Речь идет о договоре субаренды. Если имущество, полученное арендатором, было передано третьим лицам, но первоначальный договор признан незаключенным, договор субаренды расторгается и, соответственно, третьи лица несут убытки.
Помимо правовых последствие арендатор может нести иные риски:
- финансовые – например, простой в работе предприятия до тех пор, пока не разрешится вопрос аренды;
- репутационный – риск, связанный с деловой репутацией;
- временной – необходимо искать новый объект.
Как минимизировать наступление риска
Для того чтобы минимизировать риск, арендатору нужно:
1. Согласовать все существенные условия договора аренды и прописать их в тексте документа.
2. Не вносить предоплату/аванс, не принимать имущество от арендодателя пока договор не начнет действовать (например, не пройдет государственную регистрацию).
3. Самое главное – описать предмет аренды более детально. Например, если речь идет об объекте недвижимости, необходимо указать следующие его характеристики:
- адрес;
- площадь;
- если речь идет о части помещения, конкретизировать, какой именно;
- этаж;
- номер офиса (если есть);
- на техническом плане/экспликации, приложенной к договору, обозначить помещение цветом, штрихом.
4. Если речь идет о движимом объекте, нужно прописать все технические характеристики от производителя, позволяющие идентифицировать эту вещь.
Когда стороны начнут исполнить обязательства при фактическом невступлении договора в силу, признать его незаключенным будет крайне сложно. Если арендатор заинтересован в договоре, он может предложить более раннюю передачу ему имущества и, соответственно, внесение арендной платы.
Но такой вариант несет риск того, что в случае признания договора незаключенным, взыскивать с арендодателя неосновательное обогащение нужно будет в судебном порядке.
Что делать, если риск наступил
После того, как суд признал договор незаключенным, арендатор не вправе требовать от арендодателя выполнения его части обязательств, так как фактически, сделка расторгнута и все договоренности недействительны.
Но как быть, если арендатор, например, внес аванс/предоплату, а арендодатель не хочет ее возвращать в добровольном порядке?
Обратимся к главе 60 ГК РФ, которая регламентирует вопросы неосновательного обогащения.
Алгоритм действий арендатора:
- проверяем срок исковой давности; его течение начинается с момента, когда арендатор узнал, что его права были нарушены;
- составляет иск, в который включаем требования о возврате, в том числе, процентом в порядке статьи 395 ГК РФ (их нужно рассчитывать с даты, когда вступило решение суда в силу о признании договора аренды незаключенным);
- подаем иск к арендодателю (либо как встречный в рамках разбирательства о признании договора незаключенным или отдельным иском).
Если риск наступил, между сторонами не осталось никаких имущественных споров, они вправе вновь заключить договор аренды того же объекта, но уже согласовав все условия сделки более основательно.
При наступлении риска и заключении арендатором договора субаренды, ему необходимо уведомить суабрендатора о правовых последствиях, и если имущество последнему не передано, не брать с него арендную плату и не совершать никаких действий, которые будут свидетельствовать о начале исполнения договора субаренды.
Таким образом, признание договора незаключенным, влечет для арендатора не только правовые, но и экономические, репутационные последствия. При более детальной проработке договора аренды этих рисков можно избежать. Кроме того, закон не запрещает сторонам заключить новое соглашение об аренде аналогичного объекта.