Арендная сделка подразумевает составление договора с определенными элементами (предмет, права, обязанности, ответственность и пр.). Несмотря на произвольность формулировок такого документа, стороны должны учитывать ключевые моменты, несогласованность которых влечет за собой последствия.
Для любого вида аренды обязательным условием является ее предмет, необходимость индивидуализации которого вытекает из пункта 3 статьи 607 ГК РФ. Что произойдет, если в соглашении «забыть» указать и описать объект, который передается во владение и пользование? Это риск, оценить который лучше до того, как наступят последствия.
Зачем нужны индивидуализирующие признаки
По закону арендовать можно только индивидуально-определенные вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования. Суть такого соглашения для арендатора – получение в пользование и владение конкретного объекта, который будет возвращен собственнику по истечении определенного времени.
Цель индивидуализации – описать объект аренды, выделить его из ряда схожих предметов. Текст соглашения должен содержать не просто упоминание о квартире, машине, оборудовании и т.д., но и те признаки, что сделают его уникальным в остальной массе движимых и недвижимых вещей. Благодаря этому требованию невозможна замена арендованной вещи на аналогичную. В противном случае договор назывался бы займом.
Важно: Чем больше уточняющих характеристик, тем лучше. Это выгодно сторонам, так как позволяет исключить недосказанность в предмете соглашения.
Какие риски ждут арендодателя
Подписание договора, не содержащего индивидуализирующих признаков арендуемой вещи, чревато для арендатора следующими последствиями:
- В пользование может быть передана не та вещь.
- Договор может получить статус «незаключенного».
- Арендодатель вправе потребовать возврата своей собственности в любой момент.
- Обвинение в неосновательном обогащении.
Важно: Такие риски – это не неизбежность, а неблагоприятная возможность. Все зависит от намерений арендодателя.
Риск 1: В пользование может быть передана не та вещь
Невнимательное прочтение условий договора может привести к тому, что в аренду можно получить не ту квартиру, что выбрана, не тот автомобиль, что нужен, торговый объект не той площади и т.д. Чаще всего это выясняется на этапе составления акта приема-передачи вещи. Лучший выход в этом случае – заключить новое арендное соглашение, устранив изъян недостаточности описания объекта.
Важно: Внесение уточняющих характеристик в акт приема-передачи (без изменения самого договора) не решает проблему. Суд может признать такой договор незаключенным.
Риск 2: Договор может получить статус «незаключенного»
Данное последствие прямо указано в п.3 ст.607 ГК РФ. Это означает, что сделка не влечет появления прав и обязанностей у обеих сторон. Арендодатель не обязан передавать вещь, а арендатор – платить за пользование.
Но что делать, если объект аренды уже передан? И даже сделан первый арендный платеж? Хорошая новость – такой договор суд может признать заключенным даже при отсутствии индивидуализирующих признаков. Передача и оплата свидетельствуют, что стороны согласились с арендными условиями.
Интересный момент: в суды обращаются для признания сделки незаключенной тогда, когда не хотят выполнять условий, прописанных в документе. Для арендатора риск заключается в том, что арендодатель не хочет передавать имущество в пользование. А если и передал, то намерен вернуть его обратно раньше срока.
Применение правила «незаключенности» означает и отсутствие ответственности, предусмотренной соглашением: по недостаткам вещи, убыткам от просрочки или преждевременного изъятия вещи из владения.
Важно: Незаключенный не означает, что недействительный! Последствия недействительности сделки намного обширней (возврат в первоначальное положение, возмещение убытков, проценты и пр.).
Риск 3: Арендодатель вправе потребовать возврата своей собственности в любой момент
В обстоятельствах несогласованности предмета аренды, арендатор, по факту получивший вещь в пользование, становится недобросовестным владельцем. Он обязан вернуть объект собственнику по первому требованию на основании ст. 301 ГК РФ.
Важно: Собственник предъявит иск в суд об истребовании своего имущества. Процесс может сопровождаться требованием по возмещению упущенной выгоды.
Риск 4: Обвинение в неосновательном обогащении
При признании договора незаключенным могут быть применены и нормы о неосновательном обогащении:
- Арендатор вернет имущество, вместе со всеми улучшениями (ст.1104 ГК РФ).
- При наличии прибыли от пользования арендованным имуществом арендатор вернет собственнику эти доходы (п.1 ст.1107 ГК РФ).
Интересный момент: арендатор отвечает за порчу и гибель объекта аренды при умысле и грубой неосторожности. Но если судом применены принципы неосновательного обогащения, то правило меняется и ответственность наступает даже при отсутствии вины.
Важно: Арендодатель сам выбирает схему возврата имущества: через незаконное владение или неосновательное обогащение. От этого зависят и методы защиты арендатором своих прав.
Как минимизировать наступление риска
Для снижения риска арендатору необходимо:
- Проверить договор на прямое указание индивидуализирующих признаков вещи, получаемой в аренду (кадастровые, регистрационные, инвентарные номера, гос.номера и года выпуска, площади, марки и заводы изготовители, адреса, площади и т.д.).
- Сверить перечисленные признаки с подтверждающими документами (свидетельствами, выписками из ЕГРН, паспортами и т.д.);
- Продублировать все признаки в акте приема-передачи (если они соответствуют действительности).
Важно: Возврат объекта аренды по ее окончании проводится по акту приема-передачи, который должен содержать идентичные индивидуализирующие признаки. Это исключит обвинения в подмене вещи.
Что делать, если риск наступил?
Когда арендное соглашение подписано без уточнения характеристик его предмета, арендатор может пойти двумя путями:
- Не принимать объект по акту, просто отказаться. Незаключенный договор не влечет его обязанности по приемке. Это просто бумага, не имеющая юридической силы.
- Принять объект и платить аренду, надеясь, что арендодатель не станет настаивать на признании договора незаключенным. В этом случае в суде можно апеллировать к принципу добросовестности (арендатор был согласен платить, а арендодатель знал, что передает в аренду и принимал платежи).
Важно: Лучший путь – первый. Выбрав его, несостоявшийся арендатор избежит проблем с поддержанием сохранности вещи, ее ремонтом, обслуживанием и пр. и риском быть признанным незаконным владельцем.
Заключение
Риск арендатора во многом зависит от намерений арендодателя. Если с неиндивидуализированным объектом аренды (передано именно то, что оговорено) и платежами проблем нет, то и причин для отмены такого договора тоже нет. Следует помнить, что шансы признания сделки несостоявшейся наиболее минимальны при начале исполнения хотя бы с одной стороны (п. 3 ст. 432 ГК РФ).