Риск Продавца в возмещении убытков Покупателю при уклонении Продавца от заключения основного Договора купли-продажи

Правовой риск

Закон раскрывает смысл предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Он заключается между сторонами правоотношения для удостоверения их намерений оформить основной договор купли-продажи в последующем. Дата заключения основного соглашения прописывается в предварительном. Если срок не зафиксирован в документе, то в течение 12 месяцев со дня оформления предварительного контракта, стороны обязуются подписать основной договор. Оба соглашения (предварительный, основной) включают существенные условия (форма и предмет): без их включения в текст документа, договор недействительный.

Описание риска

На практике, перед заключением предварительного и подписанием основного договора проходит определенное время. За этот период продавец находит человека, желающего купить недвижимость, товар, имущество по более высокой цене. В случае с недвижимостью: задаток от покупателя продавец получил, но не может проигнорировать более выгодное предложение. Что влечет за собой уклонение продавца от дальнейших правовых отношений с покупателем?

Под уклонением закон подразумевает:

• отсутствие ответа на предложение одной из сторон заключить основное соглашение;
• продавец не явился в назначенную договором дату для заключения контракта;
• собственник не предоставил покупателю полный комплект документов на объект недвижимого имущества в период действия предварительного договора (обязанность продавца по передаче документов зафиксирована в этом соглашении).

По статье 445 ГК РФ отказ продавца (неосновательный) или уклонение от заключения соглашения, влечет для него негативные юридические последствия. В частности:

• Обязанность по возмещению убытков покупателю.
• Понуждение к заключению основного контракта.
• Оплата штрафа в случаях, предусмотренных законом (например, N79-ФЗ, от 29.12.1994 г., ст. 16).

Понятие «убытки» рассматриваются с двух подходов:

• Исходя из смысла ст. 15 ГК РФ, убытки квалифицируются как правонарушение, совершенное виновной стороной. Следовательно, статья определяет меру ответственности за неправомерное поведение. С продавца недвижимости, который уклонился от заключения основного договора, могут быть взысканы убытки и неустойка одновременно. Задаток, который был передан в качестве обеспечения обязательства, возвращается потерпевшему в двойном размере. Стороны оформляют между собой соглашение о задатке. Но он возвращается только в том случае, если положение о нем было прописано предварительным договором. Главное, чтобы суд не квалифицировал задаток в качестве аванса. В последнем случае, аванс не возвращается.

Потерпевший вправе потребовать возместить ему убытки полностью. В законе или в договоре может предусматриваться возмещение убытков в меньшем размере. Закон это позволяет.

• В юридической практике, а также в законе (ст. 203, ч. 2 ГК РФ) под убытками понимаются неблагоприятные имущественные последствия для потерпевшей стороны (например, утрата, порча вещи). Обязанность по возмещению убытков нельзя квалифицировать как привлечение к гражданской ответственности. Эта мера защиты потерпевшей стороны. Например, если у владельца изъяли жилье в связи с тем, что земля, находящаяся под домом, необходима для удовлетворения государственных и муниципальных нужд, ему оплачивается рыночная стоимость объекта недвижимости. По ст. 239 ГК РФ государство несет расходы, связанные с переездом и упущенной выгодой (если она имела место).

Вне зависимости от различий в подходах, убытки возмещаются. С экономической точки зрения их можно разделить на три составляющих:

• Расходы, произведенные в настоящем времени из-за действий виновной стороны. Потерпевший также обязан их нести и в будущем.
• Реальный ущерб, который понесла сторона.
• Упущенная выгода.

Потерпевшая сторона в суде вправе требовать возмещения, как и понуждения недобросовестного партнера к заключению основного договора.

Нельзя также исключать и требование покупателя о взыскании с продавца морального ущерба. Это понятие не относится к экономической категории, представляет собой степень нравственных страданий, которые были причинены потерпевшей стороне (ст. 151 ГК РФ).

Компенсация в этом случае – это выплата определенной суммы денег, размер которой определяется только судом. Закон не позволяет сторонам правоотношения по своему усмотрению прописывать в договоре размер морального вреда. Но в судебном заседании стороны могут договориться по этому вопросу, заключив мировое соглашение и определив размер компенсационных выплат.

Способы его минимизации

Продавец в целях минимизации возможных рисков, обязан заключить основной договор купли-продажи со второй стороной – покупателем в срок, оговоренный в соглашении. Так как срок не является существенным его условием, то в течение года со дня подписания предварительного соглашения.

Кроме того, продавец может потребовать расторжения предварительного договора. Например, возникает ситуация, когда квартиру нужно продать как можно быстрее. У покупателя возникают проблемы с выдачей ипотечного кредита. Особенно, ситуация распространена при военной ипотеке. Поэтому риелторы предупреждают покупателей о том, что при покупке квартиры будут использованы заемные средства банка.

Расторжение возможно только при взаимном согласии сторон соглашения, а также в ситуации, когда истек срок предварительного соглашения, а покупатель так и не получил кредит в банке.

В случае взаимного расторжения соглашения, при условии, что продавцом был взят с покупателя задаток, он обязан его вернуть в двойном размере. Но его передача продавцу не является обязательной в силу закона, поэтому стороны могут его проигнорировать и расторгнуть предварительный договор проще.

Что делать, если риск наступил

Продавец использует несколько вариантов:

• Подчиняется решению суда или обжалует его.
• С помощью представителя или в одиночку пытается снизить размер реального ущерба, а также не соглашается с упущенной выгодой покупателя.

Реальный ущерб и упущенная выгода отличаются друг от друга проявлением убытков в качестве имущественных потерь. При первом варианте покупатель реально несет потери. Второй вариант связан с тем, что он не обрел ожидаемых доходов, которые могли быть получены. В случае надлежащего выполнения обязательств по соглашению.

Соответственно, различаются доказательства, которые представляются в суд. В частности, истец обязан доказать, что ответчик совершил противоправное деяние, убытки, а также причинно-следственную связь между ними и наступившими последствиями. На практике, упущенная выгода может выглядеть так: покупатель, определяя в предварительном договоре дату заключения основного, надеялся после получения документов из Росреестра на переход права собственности, сдавать квартиру в аренду. Но из-за того, что покупатель отказался от заключения купли-продажи, потерял возможный доход от сдачи недвижимости в наем. Но эта цепочка должна быть полностью доказана истцом для того, чтобы с ответчика взыскали упущенную выгоду.