Договор купли-продажи – юридический документ, согласно которому одна сторона сделки покупает у другой стороны тот или иной товар (вещь). Составление документа подчиняется определенным правилам. К примеру, он обязательно заключается в письменной форме (ст. 454-456 ГК РФ), подписывается представителями двух сторон (покупателем и продавцом). Договор купли-продажи должен включать в себя условия, определяющие механизм определения цены приобретаемого товара, порядок его передачи от покупателя продавцу. Если заявленные условие в письменном варианте не прописаны в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ) или содержат неточные формулировки, то договор купли-продажи в дальнейшем могут признать недействительным в ходе судебного разбирательства или у представителей сторон сделки возникнет рано или поздно риск расторжения сделки.
Обе стороны сделки рискуют, когда подписывают предварительный договор купли-продажи, не позволяющий установить предмет сделки и не содержащий другие существенные условия. У покупателя и продавца есть право защищать свои законные интересы в суде. Риск несогласованности или некорректности условий предварительного договора (основных и дополнительных) несут обе стороны сделки. Покупателю при возникновении споров со второй стороной сделки будет затруднительно вернуть уже перечисленную плату с продавца, которому в свою очередь будет проблематично восстановить свое право на владение товаром (вещью). Для защиты своих законных прав и интересов покупатель или продавец может с исковым заявлением обратиться в судебные органы. Подписание предварительного договора без указания в нем четкого предмета договора и других существенных условий на практике часто приводит к признанию его ничтожным документом, расторжению сделки, возврата товара (вещи) продавцу, а денежных средств покупателю.
Описание риска
Споры по признанию договора купли-продажи ничтожным контрактом очень популярны, особенно в части крупных сделок с объектами недвижимости. При включении продавцом в договор некорректных условий позволяет ему получить заведомо незаконное обогащение за счет признания сделки ничтожной, а покупателю понести существенные финансовые потери при попытках вернуть себе уже уплаченные денежные средства. Понимая, что вследствие незаконных действий продавца их права ущемляются, покупатели нередко обращаются в судебные органы с исковым заявлением об отмене решения о признании контрактов ничтожными документами. Российские судьи, обязательно анализирует все условия заключенного договора, обстоятельства их подписания и принимают решение признать или не признать сделку законной, повлечет ли признание договора ничтожным документом незаконное обогащение продавца. Как следствие, договора признаются недействительными документами и продавцов вынуждают вернуть сумму незаконного обогащения покупателям, а их, в свою очередь вернуть, товар (вещь) продавцу.
В предварительном договоре обязательно прописывается срок, в который необходимо заключить основной документ (ст. 429 ГК РФ). Если условие не прописано, то основной договор должен быть подписан в течение года.
Бывают ситуации, когда стороны сделки грамотно определили в договоре предмет, но не учли иные существенные условия, например, порядок и условия транспортировки объекта. При этом возникают причины, независящие от сторон сделки и влияющие на передачу товара (вещи), и покупатель вынужден отказаться от приема товара. Это вынуждает стороны пересматривать условия контракта.
Способы его минимизации
Для минимизации риска обращения продавца или покупателя в суд для защиты своих прав и признанию договора купли-продажи ничтожным документом:
- Прописывать в предварительном договоре максимально детально предмет сделки. Невыполнение данного условия позволяет продавцам предоставить покупателю объект ненадлежащего качества, что вынуждает последнего в дальнейшем не производить оплату по договору, обращаться в суд за признанием его ничтожным документом.
- Включить в договор условие о пересмотре условий договора в случае наступления непреодолимых обстоятельств. При этом стороны сделки могут предусмотреть любой порядок согласования и пересмотра контракта. Если иное не предусмотрено условиями, то пересмотр не осуществляется, все детально прописывается в первоначальном варианте.
- Включить в договор купли-продажи условия возможности в одностороннем порядке до суда отказаться от контракта. Покупатель в этом случае должен будет компенсировать в пользу продавца фактических расходов. Это прописано в п. 1 ст. 782 ГК РФ.
- Детально прописать в договоре все возможные риски, при наступлении которых стороны (покупатель и продавец) по обоюдному согласованию пересматривают условия продолжения или расторжения договора купли-продажи.
- Включить условие в договор о возможности или невозможности одностороннего изменения цены. Например, при мотивированном уведомлении покупателя о повышение цены товара (изменение курса валют) или при предоставлении фискальных документов.
- Обязательно соблюсти срок подписания основного договора после заключения его предварительной версии (ст. 429 ГК РФ).
Что делать, если риск наступил?
Отношения, связанные с продажей товаров (вещей), пользуются популярностью среди предпринимателей и граждан, поэтому они должны знать, как защищать свои интересы в той или иной ситуации. Аргументы, помогающие сторонам сделки защитить свои интересы:
- На момент составления и подписания первоначального договора купли-продажи, предмет, а также условия его транспортировки, передачи и возврата должны быть четко прописаны. Покупатель и продавец совместно определяют механизм определения цены, расчета стоимости транспортировки и прописывают их в контракте. Порядок определения условий сделки должны быть конкурентоспособными на рынке в момент подписания договора.
- Первоначальные условия договора, прописанные в дальнейшем в основном документе, должны быть согласованы обеими сторонами в полном объеме.
- Право защищать свои права у обеих сторон сделки есть на протяжении всего времени действия договора. Если одна из сторон сделки не согласна с условия сделки по причине их неконкурентоспособности, то представитель должен как можно раньше обратиться в суд за защитой своих ущемленных прав. Как правило, срок исковой давности на обращение в суд за защитой своих прав составляет три года. Иначе вторая сторона сделки имеет право заявить в суде, что истец продолжительное время не обращался в суд, тем самым пропустив исковой срок для защиты своих интересов.
- Если покупатель обратится в суд с заявлением о признании незаконным договора из-за нечеткого указания предмета, то суд может встать на сторону истца и удовлетворить его требования. Существенное отклонение товара от заявленных ожиданий, за которые продавец получил оплату, повлечет признание действий продавца, ведущими к незаконному обогащению. Суд расторгнет сделку и признает договор купли-продажи (предварительный и основной) ничтожными. Сделка будет отменена. В любом случае суды выступают за соблюдение разумного баланса интересов обеих сторон договора (покупателя и продавца).