Признание предварительного договора купли–продажи ничтожным: риски для Покупателя
Достигая договоренность о купле–продаже недвижимости или дорогостоящего имущества, стороны не всегда могут подписать соглашение и выполнить все условия в тот же день. Продавцу и Покупателю может понадобиться время на подготовку предмета сделки, денежных средств или документов. Чтобы не потерять контрагента за этот период, стороны заключают предварительный договор купли–продажи, в котором оговаривают все достигнутые договоренности. Однако, если такое соглашение будет признано ничтожным, у сторон могут возникнуть существенные убытки.
Какие риски могут возникнуть у Покупателя
Предварительный договор купли–продажи представляет собой соглашение между будущим Продавцом и Покупателем об основных условиях, на которых будет заключена основная сделка. Согласно ст. 429 ГК РФ, такое соглашение должно содержать:
- подробное описание предмета основного договора (наименование, количество, вид, качественные характеристики);
- срок, в течение которого будет заключен контракт (при его отсутствии срок будет равен одному году);
- иные существенные условия в зависимости от вида будущей сделки – цену, порядок исполнения обязательств и т.п.
Важным условием действительности предварительного договора является соблюдение его формы: согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, она должна быть идентична основному контракту купли–продажи. Если Продавец и Покупатель не определили форму, такое соглашение заключается в письменном виде.
Однако, оговаривая условия купли–продажи, стороны часто не уделяют должного внимания оформлению предварительного соглашения. К наиболее типичным ошибкам относятся:
- неполное описание предмета сделки;
- отсутствие цены и способа оплаты;
- отсутствие срока заключения основного договора;
- несоблюдение формы соглашения.
Согласно ст. 429 ГК РФ, ничтожность предварительного соглашения может возникнуть только при несоблюдении его формы. Отсутствие в предварительном соглашении договоренности о предмете сделки, а также об иных существенных условиях купли–продажи, также лишает его юридической силы.
Согласно ст. 166 ГК РФ, ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения. В соответствии со ст. 167 ГК РФ, такой договор не порождает никаких правовых последствий для его сторон. То есть, при признании предварительного соглашения купли–продажи ничтожным, обязательства будущих Продавца и Покупателя утрачивают свою силу.
Если Покупатель уже начал исполнять договор (занял деньги, оплатил часть средств, усовершенствовал предмет соглашения), он рискует потерять потраченные на несуществующую сделку время и деньги.
Обратите внимание. Вернуть что–либо от Продавца в отсутствие какого–либо контракта будет сложно, а при отсутствии доказательств действия Покупателя в рамках соглашения – практически невозможно.
Последствия для Покупателя
Если одна из сторон предварительного соглашения уже начала исполнять свои обязательства по незаконному контракту, на основании ст. 167 ГК РФ, второму участнику необходимо осуществить одно из следующих действий:
- вернуть приобретенное по такому договору имущество;
- возместить цену за переданную вещь.
Таким образом, Покупатель, который начал пользоваться отданным ему имуществом, должен вернуть его в первоначальном виде, а все вложения в предмет договора будут расцениваться как неправомерное улучшение.
Если для совершения покупки лицом был оформлен кредит или ипотека, они не могут быть отменены из–за ничтожности предварительного соглашения. В этом случае Покупатель начнет нести затраты на свой страх и риск. Также Продавец не будет обязан компенсировать расходы покупающей стороны при подготовке к сделке после подписания предварительного соглашения. Такие затраты могут возникать при необходимости:
- сбора справок и документов для одобрения займа;
- подготовки отчета оценщика;
- проведения диагностики предмета договора и т.д.
Если при подписании предварительного соглашения Покупатель отдал контрагенту задаток, при признании договоренности ничтожной, все денежные средства должны быть возвращены обратно.
Важно. Если не торопиться с передачей денег и вложением своих средств в новое имущество, больших рисков для Покупателя факт ничтожности предварительного договора купли–продажи не принесет. Однако Покупатель не сможет воспользоваться правом на принуждение Продавца заключить основной договор через суд на основании ст. 445 ГК РФ.
Как снизить неблагоприятные последствия
Для того, чтобы минимизировать риски от признания предварительного соглашения ничтожным, необходимо соблюдать следующие правила:
- оформлять договоренности в письменной форме;
- очень подробно прописывать предмет купли–продажи;
- указывать цену на имущество, порядок, сроки ее уплаты;
- определять дату, до которой будет заключено основное соглашение;
- не принимать имущество до оформления самой купли–продажи;
- договориться о равноценных затратах с Продавцом на подготовку к договору.
На сегодняшний день система выдачи займов в банках и кредитных организациях такова, что Покупатель должен оформлять кредит до того, как фактически приобретет имущество. Поэтому, чтоб снизить риски от признания предварительных договоренностей ничтожными, брать ипотеку или автокредит лучше в день подписания основного договора, удостоверившись, что Продавец заключит сделку по купле–продаже.
При подписании соглашения о намерениях купить/продать имущество также следует помнить, что этот договор сам по себе не порождает прав на имущество, он лишь дает возможность требовать заключения основной сделки. Поэтому, передавать ценности и относиться к предмету договора «как к своему» Продавцу лучше тогда, когда с силу вступит само соглашение о купле–продаже.
Что делать, если предварительное соглашение признано ничтожным
Даже когда стороны не уделили должного внимания преддоговорному согласованию и не выдержали форму сделки, Покупателю не стоит торопиться разрывать отношения с Продавцом. Если контрагенты ненамеренно допустили ошибки, подписать основной договор можно в любое время на тех же условиях, которые стороны согласовали заранее.
В случае несогласия Продавца вступать в сделку на прежних условиях, Покупателю следует дождаться обращения контрагента в суд с заявлением о признании соглашения ничтожным. Если по мнению покупающего имущество лица предварительный договор действителен, лучше являться на каждое судебное заседание и представлять доказательства согласованности всех условий. В качестве таковых можно предъявлять:
- распечатки электронных писем;
- записи телефонных звонков;
- sms, в которых стороны подтверждают оговоренные условия.
Если предварительная сделка признана ничтожной в решении суда, Покупателю можно предъявить Продавцу требование о взыскании убытков, если последний сознательно ввел вторую сторону в заблуждение.
При наличии ипотеки или кредита, Покупателю не стоит снимать денежные средства на иные нужды. При отсутствии задолженности, заемщик вправе требовать расторжения договоров займа досрочно ввиду неиспользования кредитных средств.
Покупая имущество посредством предварительного согласования, стороны должны ответственно относиться ко всяким бумагам, которые подписываются для будущего договора. Если Покупатель или Продавец не уверен в правильности оформления соглашения, им следует обратиться за профессиональной консультацией.