Существует распространенное заблуждение, что дарение – одна из самых удобных форм передачи прав на собственность. Но, если не предусмотреть все негативные последствия, такой договор может привести к потере жилья, имущества и средства к существованию. Это касается в первую очередь людей пожилого возраста.
Риск дарителя при прекращении права собственности на объект дарения
Юристы однозначно утверждают:
Дарение не следует относить к полностью безопасному, а тем более универсальному способу распоряжения квартирой, домом или другой формой недвижимости.
Такие договоры нередко оспариваются в судах.
Почему?
Многие дарители заблуждаются по поводу характера подобных сделок. Некоторые из них рассчитывают получить за свой дар определенную денежную сумму, как вознаграждение за старания. Но по закону взаиморасчеты любого рода при дарении исключены категорически.
Важно. Передача денег дарителю в виде некой компенсации за дар – веское основание для признания договора притворным. Она рассматривается как скрытая купля/продажа недвижимости.
Важно знать:
Дарение исключает право преимущественной покупки собственником общего имущества. Сделка часто осуществляется именно с такой завуалированной целью.
Следует обратить внимание и на такую проблему, как возраст дарителя и его состояние здоровья. Если он желает подарить недвижимость, стоит хорошо позаботиться о юридической безупречности документа. Сделку могут попытаться оспаривать его близкие родственники. После смерти дарителя потенциальные наследники будут искать любые возможности для признания договора дарения не действительным. Это создаст и проблемы для одаряемого.
Подписанный договор юридически закрепляет тот факт, что недвижимость больше не принадлежит дарителю. У нее теперь новый хозяин. Если это, например, жилье, он может выселить или выписать из него прежнего владельца на законных основаниях. Речь идет об основном риске, который берет на себя даритель. Перед заключением сделки следует предпринять все меры, чтобы обезопасить себя от такой возможности.
Однако, если даритель не убедится в том, что дарит принадлежащее ему имущество, не обремененное никакими мерами, а позже выяснится, что они присутствуют, одаряемый сможет обратиться в суд с требованием о привлечении такого дарителя к ответственности. Более того, нередки ситуации, когда дарителей привлекают к уголовному наказанию за мошенничество, о совершении которого они могли и не догадываться.
Описание рисков. Их минимизация
Смерть дарителя
Действителен ли договор о дарении жилья после смерти дарителя? Ответ известен, но некоторые детали сделки могут стать причиной негативного ответа.
Представим такую ситуацию: составлена простая письменная форма дарения. Заявление о необходимости перехода собственности в Управление Росреестра отправлено. Но для внесения записи в реестр прав на недвижимое имущество необходимо некоторое время.
Как быть, если даритель именно на этом этапе оформления умер?
Возможно, потенциальные наследники обратятся в суд с иском к новому владельцу жилья, чтобы сделка была признана недействительной. Они могут потребовать погашения записи в ЕГРП.
Основание?
Переход права собственности состоялся после смерти дарителя. Он утратил правоспособность. Смерть прекратила ее. Для дарителя материальный риск уже не возникнет как таковой, но одаряемый может пострадать.
Фактически, суд должен установить, что считать полным завершением сделки – момент ее заключения и выражение согласия обеими сторонами в заявлениях или внесение записи в реестр?
Наследники могут настаивать на том, что даритель за этот промежуток времени мог изменить свою волю, а, значит, сделку можно признать недействительной.
Важно. Гражданским кодексом РФ (статья 416) предусмотрено прекращение обязательств, если их невозможно исполнить по причине возникновения обстоятельств, независящих от сторон.
Существует ли единый подход к решению этой проблемы?
Нет. А это подтверждает существование риска для дарителя. Его воля может быть нарушена.
Чтобы этого не произошло, необходимо тщательно прописать все возможные случаи, аргументы и условия соблюдения договора.
Смерть получателя дара
Суд учитывает все обстоятельства сделки. Для оспаривания должны быть серьезные основания и доказательства. Отменить договор можно, если в нем прописана ситуация, когда даритель пережил одаряемого.
Риск – дар может отойти не тому, кому он предназначен. Например, его наследникам.
Отмена договора дарения по причине долговых обязательств
Можно ли изъять у должников их единственное жилье? Ответ неоднозначен. От злоупотреблений и неожиданных судебных решений не в пользу дарителя никто не застрахован.
Если даритель имеет непогашенную задолженность, сделку дарения недвижимости могут признать умышленным причинением вреда кредитору, лишением возможности взыскания им имущества по конкретному долгу.
Договоры, которые заключаются с допущением злоупотребления правом, признаются в судебном порядке недействительными. Основание – 10 и 168 статьи Гражданского кодекса РФ. Лица, чьи права при этом нарушаются, могут оспаривать такого рода сделки. Если суд признает факт умышленного сокрытия имущества от ареста, договор о дарении может быть признан недействительным. Недвижимость в этом случае утеряна и дарителем, и одариваемым.
Во избежание будущих проблем соблюдайте все нормы и требования законов РФ. Позаботьтесь о юридической безупречности сделки.
При вышеописанной ситуации дело можно выиграть лишь с помощью опытного адвоката.
Недееспособность или ограниченная дееспособность дарителя
Если даритель подписывал договор в неудовлетворительном психическом состоянии, был недееспособным или ограниченно недееспособным, в суде документ могут признать недействительным. Даритель в момент заключения сделки должен быть в здравом уме. Алкогольное опьянение или серьезное заболевание – повод для оспаривания. Но доказать в судебном порядке такой факт непросто. Потеря жилья в данном случае – обоснованный риск.
Дарителю или его родственникам придется предоставить все имеющиеся по этому поводу документы, заключения экспертов и т. д.
Согласие супруга (или супруги) на дарение
Совместно нажитое имущество считается общим. Даритель не имеет права оформлять дарственную на него без заверенного у нотариуса согласия жены/мужа. Здесь действуют те же правила, что и при купле/продаже недвижимости.
Риск при оформлении договора без согласия очевиден. Он может быть оспорен, а также стать, например, причиной развода и раздела имущества.
Добрачную собственность можно дарить без согласия супруга/супруги.
Право дарения и право принимать дар
Существует строгий перечень лиц, которые наделены правом дарения и правом принятия дара. При оформлении сделки выясните, обладаете ли вы им.
Информация из Гражданского кодекса
Не имеют право составлять договор о дарении представители детей до четырнадцати лет и недееспособных граждан (от их имени).
Не имеют право принимать дар от своих пациентов, воспитанников, людей на содержании сотрудники медицинских, учебных, воспитательных учреждений, заведений и социальных организаций. Это касается также членов их семей и близких родственников.
Примечание. Запрещено принимать дары также государственным и муниципальным служащим. Если в суде будет доказано, что договор о дарении недвижимости был напрямую связан с должностным статусом или выполнением служебных обязанностей получателя, он может быть признан недействительным. Дарителю при этом следует учитывать, что его дар может рассматриваться в качестве взятки.
Эти риски следует учитывать заранее. Для их исключения следует проконсультироваться у адвоката, а договор составлять у опытного нотариуса.
Риск, связанный с банкротством
Если вы индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, обратите внимание на возможную отмену судом дарения. Основание – нарушение закона о банкротстве.
Средства от предпринимательской деятельности на протяжении полгода до объявления несостоятельности суд может отнять на основании исков.
Случаи оспаривания договора дарения
Оспоримый договор. Сделка становится недействительной на основании судебного решения. Законность оснований проверяет и утверждает суд.
Ничтожная сделка. Основание – законы РФ (без признания в судебном порядке недействительности документа).
Недействительным может быть признан договор:
- с нарушением требований определенных законов и правовых актов;
- с противоправной и безнравственной целью;
- без намерения создания правовых последствий;
- для прикрытия другой сделки, с иными условиями.
Недействительны также сделки с человеком, который не имеет права дарить недвижимость без согласия третьих лиц или местных и государственных органов управления.
Отдельно судом рассматриваются случаи ошибок, обманов, насильственных действий, угроз дарителю и ряда существенных условий, повлиявших на принятие решения о сделке.
Примечание. Если существуют основания для оспаривания договора, этот вопрос решается в судебном порядке. Конкретные сроки (от одного года до трех лет) зависят от оснований. Они оговорены в статье 181 ГК РФ. Нормы 578 статьи Гражданского кодекса позволяют учитывать при принятии судебного решения фактор экстремальных обстоятельств.
Опытные юристы советуют включать в сделку все возможные случаи возврата недвижимости. Они должны быть четко прописаны и не вызывать никакого сомнения.
Вывод
Подписывая документ о дарении, позаботьтесь о предупреждении исков, обвинений в мошенничестве и признании сделки недействительной. Будьте готовы доказать, что не предусматривали в сделке личную выгоду.