Арендный договор – юридический документ, его составление подчиняется определенным правилам. К примеру, он в обязательном порядке заключается в письменной форме (ст. 651 ГК РФ). Документ должен содержать условия, определяющие механизм определения и расчета арендной платы. Если заявленное условие в письменном варианте не прописано или содержит некорректные расчеты, ставки, то договор могут признать недействительным в ходе судебного разбирательства.
Обе стороны сделки рискуют, когда подписывают договор аренды. У арендатора и арендодателя есть право защищать свои законные интересы в суде. Риск несогласованности или некорректности условия о размере арендной ставки несёт арендодатель. При возникновении споров со второй стороной сделки ему будет затруднительно получить арендную плату с арендодателя. Для защиты своих законных прав и интересов арендатор имеет право обратиться в суд. Значительное превышение арендной платы на практике часто приводит к признанию судом действий арендодателя злостным нарушением права второй стороны и в дальнейшем признанию договора аренды недействительным.
Какие риски ждут арендодателя
Финансовые споры по договорам аренды занимают второе место по популярности после споров о несвоевременном внесении документов в реестр ЕГРН, подлежащих обязательной государственной регистрации.
При включении арендодателем в договор крайне невыгодного для арендатора условия об оплате позволяет первой стороне договора получить заведомо незаконное обогащение, а второй понести существенные финансовые потери. Понимая, что вследствие кабальных условий договора их права ущемляются, арендодатели нередко обращаются в судебные органы с исковым заявлением о признании завышение арендной платы злоупотреблением их права. Судьи, анализируя финансовые условия заключенного договора, нередко встают на сторону арендаторов и признают незаконное обогащение арендаторов нарушением прав второй стороны договоров. Как следствие, договора аренды признаются недействительными документами и арендаторов вынуждают вернуть сумму незаконного обогащения арендодателям.
Как минимизировать наступление риска
Для минимизации риска обращения арендатора в суд для защиты своих прав и снижению арендной платы арендодателю необходимо:
- Не включать в документ условия об арендной ставке, превышающей в несколько раз среднерыночные ставки, действующие на момент подписания договора аренды. Иначе это в дальнейшем может выступить подтверждающим фактом установления для арендатора заведомо невыгодных условий сделки, о которых было известно арендодателю, что привело к незаконному обогащению последнего.
- Детально прописать в договоре все возможные риски (изменение курса валют, ставки рефинансирования), при наступлении которых стороны (арендатор и арендодатель) по обоюдному согласованию пересматривают условия продолжения или расторжения арендного договора.
- Включить в договор условие о периодичности пересмотра арендной платы. Сроки внесения платы определяются условиями договора. При этом арендатор и арендодатель могут предусмотреть любой порядок внесения арендной платы. Если иное не предусмотрено условиями контракта, то пересмотр осуществляется один раз в год (ст. 614 ГК РФ).
Что делать, если риск наступил
Арендные отношения пользуются популярностью среди предпринимателей, поэтому они должны знать, как защищать свои интересы в той или иной ситуации. Аргументы, помогающие арендодателям защитить свои интересы в суде при оспаривании арендатором повышенного размера ставки:
- На момент составления и подписания первоначального договора арендные ставки должны быть конкурентоспособными на рынке. Арендодатель самостоятельно определяет механизм определения и расчета арендной платы, и в обязательном порядке согласовывает эти условия со второй стороной сделки. Несмотря на самостоятельной порядок определения условий арендодателем условия сделки должны быть конкурентоспособными на рынке недвижимости в момент подписания договора.
- Первоначальные условия договора аренды, прописанные в дальнейшем в основном договоре аренды, должны быть согласованы арендатором в полном объеме.
Право защищать свои права у обеих сторон сделки есть на протяжении всего времени действия договора. Если арендодатель не согласен с условия сделки по причине их неконкурентоспособности, то он должен как можно раньше обратиться в суд за защитой своих ущемленных прав. Иначе арендатор имеет право заявить в суде, что арендатор продолжительное время использовал объект, не обращался к арендодателю с претензией о необоснованно завышенной арендной плате, тем самым пропустив исковой срок для защиты своих интересов.
Если арендатор обратился в суд с исковым заявлением о признании ставки арендной платы чрезмерно завышенной и доказал факт того, что арендодателю было заранее известно об этом при подписании договора, то суд встанет на сторону истца удовлетворит исковые требования арендатора. Существенное превышение арендной платы повлечет признание договора недействительным, арендодатель будет обязан вернуть второй стороне сделки сумму незаконного обогащения, полученное за время действия договора на заведомо невыгодных условиях.