Договор аренды предполагает передачу от одного лица имущества другому для пользования или владения на время. Стороны должны договориться об объекте аренды, размере платежей и сроке. Последнее условие может иметь различные вариации изложения, в том числе, быть связанным с действиями третьих лиц. О том, каким рискам подвергается в этом случае арендатор и как их предотвратить, расскажем в статье.
Какие риски ждут арендодателя
Договор аренды может быть заключен на любой срок, который стороны обозначат в договоре, если законом не установлены предельные сроки для отдельных видов аренды.
При этом если арендатор и арендодатель по каким-то причинам вопрос срока не обсудили, договор считается бессрочным, и если одна из сторон захочет его расторгнуть, обязана уведомить об этом вторую сторону не менее чем за месяц (три месяца), если иной срок не установлен в тексте соглашения или закона.
Но есть и третий вариант обозначения срока действия договора – срок ставится в зависимость от совершения третьими лицами определенных действий. Речь идет о результате действий. Например, оформление права собственности на здание, продажа дома.
Из толкования статьи 190 ГК РФ получается, что событие, с которым связывается начало/окончание течения срока должно обладать признаком неизбежности. Действия третьих лиц не могут считаться неизбежными – они вправе их не совершать и потому для арендатора существует риск – срок договора аренды не будет ограниченным, и сам договор признается бессрочным.
Судебная практика исходит из того, что срок действия договора аренды, который ставится в зависимость от совершения третьими лицами действий, признается несогласованным и потому это обстоятельство указывает на бессрочный характер договора.
Обоснование: третье лицо по субъективным причинам может не совершить действие, от которого зависит срок, например, человек внезапно умирает. Поэтому никакой конкретики в данном случае нет. Так как событие не наступает, договор не прекращает свое действие вообще и априори становится бессрочным.
Действия третьих лиц могут подразумевать параллельное наступление события. Например, если речь идет об истечении срока договора до начала процедуры реконструкции здания, это не неизбежное событие, так как реконструкции может и не быть, распоряжение главы администрации вправе отменить суд.
Из этого вытекает второй риск арендатора – арендодатель, согласно статье 610 ГК РФ может истребовать имущество назад, уведомив надлежащим образом арендатора за месяц, если движимое имущество, за 3 – если недвижимое.
Эти два правовых риска порождают другие:
- упущенная выгода от пользования предметом аренды, так как арендодатель решает расторгнуть договор;
- необходимость поиска нового помещения;
- дополнительные финансовые затраты на перевозку, хранение (если нужно вывозить оборудование из объекта аренды), приостановка деятельности предприятия (до того времени, пока не будет найдено новое помещение);
- невозможность планирования хозяйственной деятельности на длительный период.
Как минимизировать наступление риска
Минимизировать риск можно 2 способами:
- Согласовать конкретный срок договора аренды в тексте документа.
- Если арендодатель не соглашается на конкретику, то прописать более длительный срок для уведомления со стороны последнего о расторжении договора.
Как указывается конкретный срок:
- календарная дата (например, договор действует до 01.07.2019 включительно);
- истечение периода, который может исчисляться годами, днями, месяцами, кварталами, началом которого может являться день или событие (например, настоящий договор прекращает действие с 01.07.2019 после (указывается событие).
Уточнение условий о предупреждении арендатора арендодателем о расторжении соглашения об аренде:
- необходимо прописать срок направления уведомления (по закону это 1 месяца для движимого, 3 месяца для недвижимого имущества);
- указать способ связи (почтой, на электронный адрес, по телефону, по факсу и т.д.);
- уточнить срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение/передать имущество;
- упомянуть момент, в которого договор считается расторгнутым, например, после того, как подписан акт приема-передачи, вывезено имущество и т.д.;
- включить условие о возмещение убытков (если арендодатель на это согласен).
Все изменения к договору оформляются в форме дополнительного соглашения и подписываются сторонами сделки. Если договор подлежал государственной регистрации, то и изменения должны быть оформлены в аналогичном порядке.
Признать договор аренды заключенным на неопределенный срок можно только в судебном порядке. Если арендодатель в суд не обращается, то на словах изменить срок нельзя.
Кроме того, законодательством РФ предусмотрен предельный срок договора аренды для некоторых объектов, например, Земельным кодексом РФ. Поэтому если определение срока аренды связывается с совершением третьими лицами определенных действий, и они не будут иметь признак безусловности, договор все равно не может быть признан бессрочным, если законом установлены максимальный предел действия.
Что делать, еси риск наступил?
Когда суд признать договор бессрочным и арендодатель потребует свое имущество назад, арендатору необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- обсудить с арендодателем возможность перезаключения договора на определенный срок;
- включить в договор условия о более долгом сроке для уведомления о расторжении от арендодателя.
Если арендодатель уже направил уведомление, необходимо как можно быстрее организовать передачу арендованного имущества по акту приемки, так как в случае затягивания арендодатель может потребовать неустойку и иные штрафные санкции, предусмотренные договором.
Однако если сам арендодатель уклоняется от приемки имущества, то арендатор может не вносить арендную плату за объект за период просрочки.
Преимущественное право арендатора
Гражданский кодекс РФ в статье 621 уточняет, что у арендатора есть преимущественное право на заключение нового договора аренды помещения/имущества, которое до расторжения договора находилось у него в пользовании.
То есть арендодатель в случае принятия решения о том, что помещение/движимое имущество будет вновь передаваться в аренду, обязан уведомить бывшего арендатора об этом. Если последний согласится, заключить с ним новый договор.
Такой вариант развития возможен, если арендатор надлежащим образом выполнял свои обязанности.
Если предложения не поступило, но арендодатель передал недвижимость/движимое имущество другому лицу в аренду в течение 1 года с момента расторжения договора с предыдущим арендатором, последний вправе обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на себя.
Таким образом, риски арендатора можно минимизировать, если в договоре прописать конкретный срок действия, вне зависимости от действий третьих лиц. Такое положение Договоры, документа не только убережет арендатора от лишних финансовых трат, но и позволит сторонам планировать свою хозяйственную деятельность на более длительный период.