Заключая сделку по аренде имущества, ее стороны могут столкнуться с рядом рисков. К таковым относится ненадлежащее качество арендуемого объекта, которое может быть устранено только посредством капитального ремонта. Арендатор рискует, если обязанность по ремонтным работам он взял на себя. Проблему эту необходимо предусмотреть еще на стадии подписания договора. Тогда удастся минимизировать возможные риски.
Какие риски ждут арендодателя
Капитальным ремонтом признаются технические работы, цель которых – сохранение целостности объекта, его назначения и стоимости. Он требует существенных материальных затрат на восстановление элементов или частей объекта. Необходимость эта возникает в связи с большим естественным износом, поломками или в результате внешнего воздействия.
Для проведения капитального ремонта арендованного имущества стороны сделки должны определить:
- Кто будет осуществлять ремонт.
- Какая сторона будет оплачивать проведение ремонтных работ.
- Возможные условия ремонта.
Если вопросы эти в договоре аренды не оговорены, все расходы и технические работы становятся обязанностью арендодателя (ст. 616 ГК РФ). Но по обоюдной договоренности стороны могут возложить их на арендатора. Как правило, такой вариант используют, если арендатору срочно необходим для использования имущественный объект, у которого выявлены дефекты, но у арендодателя отсутствуют средства на их устранение.
Необходимо учитывать, что капитальный ремонт может быть плановым и неплановым. Участники сделки по своему усмотрению могут распределить их между сторонами. Например, обязать арендатора выполнять только плановый ремонт. Если вопрос в договоре не оговорен, оба вида ремонта возлагаются на арендатора.
Стороны могут в договоре изложить любые вариант, при которых арендатор будет участвовать в ремонте имущества. Например, он будет самостоятельно и на собственные средства проводить работы. Или просто оплачивать их. Либо самостоятельно ремонтировать, а арендодатель частично или полностью оплачивать ремонт и пр.
Учитывая эти нормы, арендатор может столкнуться с определенным риском. Заключается он в следующем. Стороны подписывают договор, по которому обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендатора. А в процессе эксплуатации имущества или до окончательного одобрения сделки обнаруживаются технические дефекты, возникшие до подписания договора. Т.е. фактически арендатор к их появлению непричастен, но обязан отремонтировать.
Если будет доказано, что он знал об имеющихся неполадках, но принял на себя обязательства по проведению капитального ремонта, их потребуется выполнить (ст. 612 ГК РФ). Арендодатель не обязан материально компенсировать проведение работ.
Как минимизировать наступление риска
Чтобы уменьшить возможность возникновения риска, арендатору следует:
- С особой тщательностью подойти к осмотру арендуемого имущества до подписания договора с арендодателем.
- Дать детальное описание технического состояния принимаемого имущества.
- Четко прописать в договоре аренды обязанности каждой стороны по устранению обнаруженных технических недостатков помещения.
До заключения договора аренды необходимо изучить состояние арендуемого имущества. Простого визуального осмотра может быть недостаточно. Следует привлечь к процедуре технического специалиста. Необходимость продиктована тем, что человеку несведущему в этом вопросе сложно оценить состояние электрической сети, канализационной системы, теплового оборудования и пр. Т.е. технических параметров, необходимых для полноценной эксплуатации арендуемого имущества.
После проверки до подписания договора аренды нужно заключить соглашение о проведении ремонтных работ по устранению выявленных недостатков.
Если арендатор не хочет в будущем встать перед необходимостью устранения недостатков, не нужно их просто перечислять в договоре аренды. Ряд граждан уверен, что если в документе дать перечень дефектов, в будущем этот факт избавит от обязанностей по их устранению. Это не так. Если в договоре просто перечислить имеющиеся дефекты, это означает, что арендатор ознакомлен с ними и согласен принимать имущество в таком состоянии для эксплуатации (п.2 ст. 612 ГК РФ). Арендодатель не несет по ним никаких обязательств. Это касается и ситуаций, когда арендодатель передает в пользование аварийное имущество.
Поэтому важно правильно оценить все возможности арендуемого помещения и письменно оговорить обязанности каждой стороны относительно проведения капитального и текущего ремонта для устранения выявленных или скрытых дефектов, если они будут обнаружены позднее.
Выявление недостатков принимаемого в аренду имущества и описание его технического состояния продиктовано еще одной необходимостью. Ст. 622 ГК РФ обязывает арендатора после расторжения договора аренды вернуть имущество арендодателю без существенных повреждений с учетом естественного износа. Если в договор аренды не внести информацию об имеющихся дефектах, при окончании договора арендодатель может потребовать от арендатора их устранения посредством капитального или текущего ремонта.
Если по договору аренды обязанности по проведению капитального ремонта возложены на арендатора, можно внести в текст документа условие, по которому размер арендной платы будет уменьшен на стоимость ремонтных работ (ст. 614 ГК РФ).
Что делать, если риск наступил?
Если арендатор принял имущество без объявления претензий, и по договору обязан проводить капитальный ремонт, он теряет право требовать возмещения понесенных в связи с ремонтными работами расходов. Т.е. арендатору придется оплачивать капитальный ремонт самостоятельно.
Однако, если недостатки не были обнаружены арендатором при осмотре помещения и зафиксированы, ответственность по их устранению можно возложить на арендодателя. Но в такой ситуации потребуется представить доказательства того, что технические дефекты имущества возникли до момента подписания договора аренды.
Для этого потребуется экспертное заключение. Личные выводы здесь малоценны, поэтому следует приглашать оценщика из саморегулируемой организации (СРО), который осмотрит имущество и предоставит экспертное заключение. В дальнейшем документ можно будет использовать в качестве доказательства при обращении с исковым заявлением в суд.
Если избежать капитального ремонта за свой счет арендатору не удается, ему следует оговорить условия освобождения от арендной платы на весь срок проведения ремонта. Ст. 55.24 ГК РФ указывает, что эксплуатировать имущество во время капитального ремонта нельзя. Причем не имеет значения, кто этот ремонт осуществляет: арендодатель или арендатор. Арендодатель не имеет права требовать выплаты арендной платы в течение того периода, когда арендатор не имел возможности воспользоваться арендованным имуществом (Обзор судебной практики ВС № 2 за 2015 год – п.4).
Если арендатору на основании договора необходимо делать капитальный ремонт, все понесенные затраты должны быть учтены при налогообложении (ст. 260 НК РФ). При условии, что арендатор не сформировал резервный фонд для ремонта, все затраты учитываются в том налоговом периоде, когда проводились непосредственные ремонтные работы.